Ремонтировать ли квартиру перед продажей. Вторичный рынок: как выгодно продать квартиру. Предпродажная подготовка - убираемся, моем пол и окна, печем булочки с корицей. Эксперты отвечают на главный вопрос: можно ли набить цену хорошим ремонтом? Делать ли

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно? Ответить на этот вопрос можно по-разному. Независимый взгляд оценщика, субъективное мнение собственника и оценка страховой компании могут привести к совершенно разным результатам. Потенциальный покупатель квартиры и застройщик также имеют собственные представления о влиянии ремонта на стоимость квартиры. Попробуем разобраться.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Собственник точно знает, сколько он потратил на ремонт, особенно если это предпродажный ремонт квартиры. Даже если ремонт был произведен несколько лет назад (это обычно касается существенных улучшений), то собственники все равно увеличивают цену квартиры на стоимость ремонта.

Риелторы утверждают, что при продаже квартиры невозможно полностью окупить произведенный ремонт, так как при продаже влияние ремонта на стоимость квартиры не значительно. Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей квартиры и используют аргумент: "у нас очень хороший ремонт, поэтому наша квартира стоит дороже". Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени. А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей. Скорее всего, ремонт этот был сделан несколько лет назад, поэтому спустя еще несколько лет новым собственникам вновь потребуется ремонт. Выбирая квартиру, покупатели обращают внимание на сам дом, подъезд, район, вид из окон и так далее.

Конечно, все смотрят на состояние квартиры. Но покупателям не важно, сколько стоят обои или кафель, дизайнерские они или нет, сколько сотен тысяч ушло на кухню. Важно, чтобы квартира была "чистая и ухоженная". В корне неверная позиция собственников - к стоимости квадратных метров квартиры прибавлять сумму затрат на ремонт. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже. Поэтому, оценивая влияние ремонта на стоимость квартиры, собственникам нужно понимать, что ремонт они делали для себя, для своего удовольствия и комфорта, но никак не для того, чтобы выручить больше денег при продаже квартиры».

Екатерина Багрова объяснила, что делать собственникам, у которых квартира не в самом свежем состоянии:

«Те, у кого состояние квартиры не самое лучшее, естественно задаются вопросом: «стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры»? Скажу честно: совсем не обязательно. Достаточно провести предпродажную подготовку: прибрать квартиру, помыть окна, подклеить отстающие от стен обои, избавиться от старой мебели и ковров, почистить сантехнику, выполнить ремонт сломанных вещей в доме. Нужно постараться устранить все видимые недостатки квартиры. Это не потребует больших средств, но преобразит квартиру и благоприятно скажется на продаже».

Потенциальные покупатели могут по-разному оценивать наличие хорошего ремонта в квартире.

«Казалось бы, существует две точки зрения. Первая - потенциальный покупатель приобретает стены и не важно, какой ремонт в квартире, ведь он будет все делать под себя. Вторая - наличие ремонта очень важный показатель, ведь от него зависит, придется ли покупателю дополнительно вкладывать деньги, либо он завтра въедет, и будет спокойно жить. И мнения здесь делятся примерно поровну», - комментирует Тарата Ольга Анатольевна, директор ООО «Оценочная компания «Value Group» .

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д. Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света. Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.

Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.

Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:

• Отделка класса эконом - использованы самые простые материалы.
• Стандартная отделка - не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
• Улучшенная отделка - предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
• Высококачественная отделка - ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
• Эксклюзивная отделка - отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.

Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.

Страхование ремонта в квартире

Страховые компании предлагают застраховать не только конструктив квартиры (перекрытия и стены), но и внутреннюю отделку помещения. При этом для собственника квартиры существует два принципиально разных варианта страхования:

• коробочные продукты;
• индивидуальный подход.

«Если говорить о коробочных продуктах, то вам просто нужно выбрать ту стоимость из предложенных, на которую вы хотите застраховать свое имущество,- рассказали нам в страховом бюро «ПЕРФЕКТ» . - Если вы хотите точно знать, сколько стоит ваше имущество, потребуется его независимая оценка. Некоторые страховые компании производят оценку за свой счет, но таких меньшинство. Как правило, независимая оценка имущества дополнительно оплачивается страхователем. Кроме того, по индивидуальным продуктам выше страховые премии».

То есть, если выбирать коробочный продукт, влияние ремонта на стоимость квартиры будет оцениваться самим страхователем (собственником). При индивидуальном подходе отделка будет оцениваться отдельно. Страховая стоимость ремонта потребуется, если наступит страховой случай. Коробочный продукт предполагает при наступлении страхового случая оценивать стоимость отделки как некоторый процент от общей страховой суммы. При индивидуальном подходе будет учитываться стоимость отделки, определенная оценщиком.

О том, как происходит оценка ущерба, причиненного отделке помещения, рассказала Нелюбина Анна Валентиновна, директор страхового агентства «ГАРДА».

«Для оценки ущерба, причиненного страховым случаем внутренней отделке квартиры, на место происшествия направляются аварийные комиссары соответствующей страховой компании, в которой квартира застрахована. Они производят фотографирование и составляют акт осмотра с описанием повреждений. Иногда за основу берется акт, составленный управляющей компанией.

Далее этот материал передается независимым оценщикам, так как именно оценщики составляют калькуляцию восстановительного ремонта. Страховое агентство "ГАРДА" является страховым брокером и работает с десятком разных страховых компаний. В каждой из них есть свои особенности по оценке ущерба».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

На рынке новостроек влияние ремонта на стоимость квартиры более предсказуемо, чем на вторичном рынке.

«Анализируя рынок жилья, понимаешь, что квартиры без ремонта продаются дешевле, чем с уже имеющимся, - делится мнением Тарата Ольга Анатольевна. - Наглядным подтверждением является пример современной застройки. Застройщики предлагают три варианта отделки: «черновая», «под чистовую», «чистовая».

«Черновая» . Данный термин не имеет четкого юридического определения. У большинства застройщиков - это базовые работы. К ним относятся: проводка электричества, бетонная стяжка полов, заделка швов стеновых перегородок без выравнивающей штукатурки, монтаж отопления, установка окон, подводка воды. Все.

«Под чистовую» отделка включает в себя все, что перечислено выше в «черновой» отделке плюс выравнивание стен, проемов, откосов штукатуркой, гидроизоляция в санузлах.

Отделка «под ключ» или «чистовая» подразумевает наличие выше перечисленных составляющих отделки «под чистовую», а также: грунтовка стен, устройство полов (ламинат, линолеум, керамическая плитка), оклейка стен обоями или окрашивание краской, покраска/побелка/натяжные потолки, устройство розеток и выключателей, наличие санитарно-технических приборов (раковина, ванна, унитаз). Составляющие могут видоизменяться в зависимости от условий договора.

Из причисленного можно делать вывод, что строить квартиру с отделкой «под ключ» дороже, чем с отделкой «черновая», так как включает в себя и материалы, и труд. Об этом говорят и предложения застройщиков».

Выводы

Выгодно ли перед продажей квартиры делать ремонт? Если это именно предпродажный ремонт квартиры, то, скорее всего, не выгодно. Конечно, если квартира в очень запущенном состоянии, можно где-то переклеить обои или поставить новую сантехнику, только пусть это будут обои и сантехника эконом класса.

При независимой оценке объекта недвижимости специалист учитывает влияние ремонта на его стоимость с помощью введения корректировок на уровень отделки.

Страховая компания учтет реальную стоимость ремонта в вашей квартире только при индивидуальном подходе к страхованию, однако при таком подходе выше страховые премии, а оценку, скорее всего, придется оплатить за свой счет. Выбирать индивидуальный подход выгодно только в случае дорогостоящего ремонта.

На рынке новостроек уровень отделки однозначно влияет на стоимость недвижимости: чем лучше отделка, тем дороже квартира.

Статью подготовила Наталья Ничкова

Бытует мнение, что квартира с ремонтом может стоить на 10%% дороже, чем без него. Однако, так бывает не всегда. Иногда "евроремонт" - это лишние траты. Именно поэтому, прежде чем вложиться в ремонт с целью продажи квартиры по более высокой стоимости, стоит тщательно просчитать, сколько вы можете потратить на обновление жилья и окупится ли ваша затея при реализации квартиры. На положительное решение покупателей влияет прежде всего месторасположение и тип дома, его удаленность от метро, наличие развитой инфраструктуры в доступности, экология района. Нередко выясняется, кто будет соседями и как часто случаются ЧП в виде потопов. А вот на наличие или отсутствие ремонта смотрят в последнюю очередь.

Нет сомнений, что, решая вопрос с ремонтом, нужно учитывать класс жилья. Нет смысла вкладываться в эксклюзивный ремонт в квартире, расположенной на окраине города в панельной пятиэтажке. Ваши затраты с большой долей вероятности не окупятся. Однако, если в квартире, расположенной в центре, вы оставите дешевый, видавший виды линолеум и старую "бабушкину" мебель, продать квартиру так дорого, как вы планируете, вряд ли получится. Чаще всего покупатели бюджетных квартир предпочитают найти квартиру подешевле и сделать в ней ремонт самостоятельно, из доступных материалов. Будущим владельцам дорогого жилья заниматься ремонтами, как правило, некогда, поэтому наличие качественной отделки будет только плюсом и повысит рыночную стоимость такой квартиры. В каких случаях ремонт необходим? Прежде всего, привести в порядок стоит квартиру, которая пережила затопление соседями с верхних этажей. Даже, если устранить причину аварии удалось достаточно быстро, интерьер после таких происшествий страдает весьма значительно. А это значит, что внешний вид жилья может негативно сказаться на его стоимости. В таком случае стоит непременно "освежить" квартиру, устранив следы потопа.

Планируя сделать ремонт перед тем, как запустить квартиру в продажу, обратите внимание на несколько нюансов. Прежде всего, забудьте о размахе души! Не стоит вкладывать в ремонт сумму, превышающую 10%% от рыночной цены квартиры. Так, вы сможете, как минимум, не остаться в минусе. Интерьер продаваемой квартиры должен быть выполнен в нейтральных тонах и современном стиле. Это позволит вам быстрее продать жилье. Помните о том, что ваша цель - сделать квартиру более привлекательной для потенциального покупателя определенного сегмента. Поэтому вряд ли будет уместно приглашать для отделки элитного пентхауса бригаду с ближайшей стройки, а к ремонту квартиры, расположенной в панельной пятиэтажке привлекать дизайнера с мировым именем. Ваша первая и самая главная задача - сделать квартиру максимально светлой. Пожелтевшие потолки - побелите. Для этого вам понадобится белая матовая краска, валик и лоток. Оптимальный размер валика - 20-25см. Структура его не должна быть слишком "лохматой", но и от использования поролоновой губки также стоит отказаться. Идеально подходящий вариант для окрашивания потолков - краска Dulux. Использование более дешевых аналогов выйдет вам в "копеечку", поскольку ровно такая краска не ложится, пачкается, сильно пахнет, да и наносить ее нужно в несколько слоев.

Если вашим обоям уже более десяти лет, то их, конечно же, придется обновить, поскольку выглядят они неидеально. А вот, если последний раз ремонт в доме выполнялся не так давно, но обои на стыках местами разошлись, их можно подклеить специальным клеем, например, "Моментом" (для стыков обоев), при этом вы сэкономите значительное количество времени. Планируя продавать квартиру с мебелью, осмотрите ее на предмет появления сколов и прочих механических повреждений. Если таковые обнаружатся, их можно легко заделать с помощью специальных мебельных карандашей или мягкого воска. Воск втирается в поврежденную мебель без предварительной подготовки, а вот карандаш стоит немного подогреть, после чего нанести необходимое его количество на скол, а затем - убрать излишки. Место повреждения после этого полируется мягкой войлочной тряпочкой. Те же самые манипуляции можно проделать и с испорченным паркетом. И, наконец, едва ли не самое главное при продаже квартиры - ее освещенность. Добавьте света! Замените обычные лампочки на энергосберегающие. Стоят они относительно дорого, но это стоит того. Энергосберегающие лампочки в 25 Вт дадут вам света как 120-130 ваттные.

Во-первых, далеко не все потенциальные покупатели готовы полностью ремонтировать жилье сразу после покупки. Этот вариант неприемлем для тех, покупает квартиру одновременно с продажей собственной (в большинстве случаев сроки на то, чтобы подготовить новое жилье к въезду у них крайне ограничены); а также для тех, кто вложил в приобретение недвижимости все свои накопления, да еще и влез в долги. В таких случаях люди предпочитают квартиры, в которые можно въехать сразу – и делать ремонт по своему вкусу постепенно, на протяжении нескольких лет. Предпочли бы обойтись без ремонтных работ и те, кто покупает квартиру для того, чтобы сдавать ее в аренду.

Во-вторых, даже когда речь идет о самых прагматичных покупателях, идущих за «стенами», впечатление от квартиры – пусть даже неосознанное – будет влиять на то, захотят они остановиться именно на этом варианте или предпочтут поискать другой. А впечатление во многом зависит именно от «свежести» ремонта: чистых обоев, незатертых полов и так далее.

В то же время, серьезные финансовые вложения в предпродажный ремонт нельзя назвать оправданными: разница в стоимость квартир с «евроремонтом» и таких же квартир в среднем состоянии в лучшем случае равняется стоимости того самого ремонта.

А вот легкая «косметика» может оказаться вполне оправданной: она расширит число потенциальных покупателей, позволив продать квартиру быстрее, а, может быть, и немного выгоднее.

Что надо сделать перед продажей квартиры

Проверить все приборы водоснабжения (трубы, краны, радиаторы). Если есть протечки – надо устранить их, а также их последствия. Очистите пятна ржавчины, темные пятна грибка и плесени обработайте антисептическими растворами, просушите и покрасьте. Видимые проблемы с трубами – очень серьезный «отпугивающий» фактор. Если вас когда-либо заливали соседи сверху – пятна на потолке также необходимо ликвидировать.

Если косметический ремонт проводился более 3-4 лет назад – лучше обновить стены, переклеив обои или обновив краску. Особенно это важно для прихожей (именно здесь происходит первое знакомство покупателя с квартирой, и именно здесь стены обычно пачкаются быстрее всего). Обои не обязательно должны быть качественными и дорогими – вполне допустимы и бюджетные бумажные. Лучше выбирать светлые нейтральные тона (бежевый, светло-серый, песочный) без крупного яркого рисунка – так квартира будет выглядеть просторнее и светлее.

Если половое покрытие очень старое (стертый линолеум, выцветший затоптанный ковролин и т.д.) – лучше его обновить. Но при условии, что это не повлечет капитальных вложений. А вот замена старых деревянных плинтусов на современные недорогие пластиковые в большинстве случаев может оказаться весьма оправданной.

Что не стоит включать в предпродажный ремонт

Замена труб, радиаторов и сантехники. Это дорогостоящая операция, которая отнимет массу сил и времени, при этом почти не повлияет на стоимость квартиры. Трубы и радиаторы можно просто как следует вымыть, при необходимости – покрасить; если ванна в плохом состоянии – обновить эмалевое покрытие; сантехнику – отмыть от загрязнений.

Замена старых деревянных окон и межкомнатных дверей. Та же ситуация: продажа квартиры в лучшем случае окупит вложения, но скорее всего, не до конца. Лучше просто слегка освежить краску.

Менять старую кафельную плитку. В крайнем случае можно обновить затирку между плитками – так даже старый кафель будет выглядеть намного свежее и аккуратнее.

При планировании ремонта перед продажей жилья можно руководствоваться простыми соображениями экономической целесообразности. «Шаг» в ценах на квартиры обычно составляет 50-100 тысяч рублей, в таких же пределах обычно варьируется «торг» – сумма, на которую покупатель может «сбить» цену. Поскольку цель косметического ремонта перед продажей – не поднять стоимость квартиры «до небес», а расширить число покупателей и улучшить впечатление от квартиры, то стоимость всех ремонтных операций не должна превышать одного шага.

стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры, поднимет ли это стоимость, позволит ли продать дороже, стоит ли овчинка выделки — выясняем!

Причины продажи квартиры могут быть разными — переезд в другой город или регион, покупка квартиры с более большей площадью. Во всех этих случаях важную роль играют финансы, которые собственник квартиры планирует получить с продажи жилья.

Собственники квартир уже знают, что ремонт перед продажей квартиры может стать залогом успешной продажи

В случае качественного ремонта квартиры есть шанс продать объект недвижимости по привлекательной цене, либо более свободно и удобно для себя корректировать сроки продажи.

Но при наличии заметных плюсов мало кто знает, как избежать типичных ошибок в формировании цены и финансовых затрат на ремонт. Об этом и пойдет дальше речь.

Выясним, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры

Затраты на ремонт перед продажей

Сначала о времени, потом о затратах. Вас не должны пугать сроки! Ремонт имеет свойство быстро и качественно завершаться при должном подходе.

Сейчас, потратив несколько часов вы можете самостоятельно рассчитать затраты на строительные материалы, рембригады, если точно зададите параметры ремонта.

Средняя цена на ремонт квартиры может быть в пределах от 250 тысяч до 1 млн рублей. Дорогостоящий ремонт квартиры вряд ли вам вернется при продаже жилья.

Какой-то покупатель после приобретения жилья, в течение нескольких лет будет переделывать его по своему вкусу. Кого-то устроит то, что он купил и в ближайшие 3-5 лет ничего глобального переделываться не будет. Кто-то вообще ищет квартиру без ремонта.

Сумма, потраченная на ремонт перед продажей, войдет в стоимость квартиры

А сколько по времени эта продажа продлится, если цена, по сравнению с аналогами окажется завышенной — неизвестно.

Как делать ремонт перед продажей квартиры экономно

Для того чтобы не потратить на ремонт квартиры больше средств чем это необходимо надо знать следующее:

• если жилье в более-менее среднем состоянии, то затевать ремонт квартиры, пусть даже косметический не имеет смысла. Достаточно подготовить ее к продаже, навести порядок, отмыть, вкрутить недостающие лампочки;
• при состоянии хуже, чем среднее, можно сделать небольшой легкий косметический ремонт квартиры, который просто освежит объект;
• если состояние объекта неудовлетворительное, то делать косметический ремонт квартиры не имеет смысла — вы понесете только лишние расходы, а подобный ремонт мало кого устроит. Обычно на такие квартиры есть спои покупатели, предпочитающие приобретать объекты без ремонта;

Если вы все-таки решили сделать ремонт, то не надо думать, что дорогие строительные материалы будут оценены покупателем по достоинству. Многие даже не знают разницы между дешевым и дорогим покрытием стен.

Помните, что у вас в городе десятки магазинов строительных материалов и они наперебой проводят акции и дают скидки! Воспользуйтесь этими предложениями для закупки стройматериалов.

Так же не забывайте, что есть распродажи остатков и небольшого брака. Это ваш вариант! Особенно, если квартира однокомнатная и надо всего понемногу.

Самые «грязные» работы — это замена водопровода и канализации, а так же штукатурка стен и заливка стяжки пола. Закажите залить стяжку и оштукатурить стены механизированным способом и экономия будет больше, чем нанять рабочих.

Чтобы не тратиться на выравнивание стен, поклейте обои с шириной полосы в 1 метр — они отлично закроют все недостатки.

И, кстати, т.к. материалы будут не дорогие, выбирайте пастельные тона, неяркие расцветки, создавайте интерьер в стиле минимализма.

Общие правила ремонта перед продажей квартиры

Внутренняя отделка квартиры должна соответствовать внешнему уровню дома.

Стоит ли делать ремонт перед продажей в домах эконом класса в дорогом дизайнерском стиле? Конечно нет! Такой подход логичен для бизнес- или элит-класса.

Иначе, покупатели приобретут рядом квартиру дешевле и сделают там ремонт по своему вкусу.

Качественный ремонт больше ценится там, где уровень дома выше

Стоит ли делать перепланировку

Перепланировка дело хорошее, но надо быть осторожнее с принятием инженерных и дизайнерских решений, т.к. по одинаковым предпочтениям товарищей найти сложно, и может найтись совсем немного людей, имеющих схожий с вами вкус.

К тому же, эти затраты могут не окупиться при продаже, т.к. кому-то не понравится подиум, кого-то перенесенная в другое место раковина.

Если у вас есть неузаконенная перепланировка, то постарайтесь оформить на нее документы.

Если ранее вы делали ремонт квартиры и затронули несущие стены — квартира может продаваться долго. Желающих оформлять документы и платить штрафы найдется очень немного.

Стоит ли делать ремонт перед продажей при его отсутствии?

Есть и другой вариант, который зависит от вашего предпочтения в выборе круга клиентов, на которых ориентируете свой объект недвижимости.

Есть достаточно большой круг покупателей, которые предпочитают покупать квартиры без ремонта. Им неважен даже минимальный набор принятых нынче аксессуаров квартиры, например, таких как пластиковые окна и хорошая входная дверь.

Они идут на этот шаг осознанно и не будут переплачивать за полы с подогревом в жилье эконом-класса. Что же касается элитного жилья то в этом случае такие клиенты мотивированны мыслью воплощать свои оригинальные дизайнерские решения.

Резюме

Итак, как продавец объекта недвижимости вы должны для себя понять следующее – если ремонт в квартире сделан в соответствии с типом жилья, либо ориентирован на определенного клиента, то продажа квартиры может принести дополнительную прибыль, либо ускорить сроки экспозиции объекта.

Вы узнали, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры и каким он должен быть. Делитесь статьей со своими знакомыми, занесите сайт в закладки браузера!

Твит дня: Внуки 120-летней бабушки психанули и сами купили себе квартиру