Какие два вида ренты установлены российским законодательством. Договор постоянной ренты. Документы для договора ренты

Обновлено 03.07.2019

2018-11-25T20:43:08+03:00

Рента ГК РФ - договор пожизненного содержания с иждивением, или ренты гражданский кодекс российской федерации описывает в главе 33, ст. 583, п. 1. Одна сторона, получатель, передает жилье, другая - плательщик ренты. ГК РФ содержит общие положения о ренте, сторонах сделки, особенностях договора в 2019 год. Какие подводные камни скрывает рента, как не нарваться на мошенников?

Из всех сделок с недвижимостью рента является самым подходящим вариантом для одиноких пожилых людей. Она позволяет провести остаток своих дней на иждивении рентоплательщика, у которого в свою очередь появляется редкий шанс получить квартиру дешевле, чем на рынке.

(кликните, чтобы открыть)

Что такое рента?

Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.

Рентное соглашение - сделка возмездная. А потому кардинально отличается от дарения. При бесплатной передаче жилого помещения рентоплательщику надо выплачивать ренту регулярными платежами, при передаче имущества в собственность за деньги он сначала вносит от десяти до тридцати процентов стоимости жилья разовым платежом, а потом расплачивается ежемесячно до момента упокоения иждивенца (ст.585 ГК).

Постоянную ренту можно прервать выкупом со стороны плательщика (допустим, когда у него внезапно появились деньги, чтобы рассчитаться полностью) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть рентополучателя или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем по ряду причин (ст.599 , ГК).

Получается, что заранее спрогнозировать вероятность получения квартиры в ренту по цене, адекватной денежным затратам, нельзя. Рентоплательщик всегда в зоне риска. При этом и рентополучатель не может знать, как будут протекать партнерские отношения с плательщиком ренты и какую выгоду в результате он получит (см. ст. 592 ГК). Это доказывает алеаторность рентного соглашения, то есть рискованность сделки, сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.

И в этом кроется главное отличие договора ренты от купчей в рассрочку (ст.489 ГКРФ). Цена при передаче имущества по купчей известна уже до стадии обсуждения условий сделки. У приобретателя имущества есть уверенность: больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. Применительно к ренте такого сделать нельзя. Обязательство при получении имущества в собственность по рентному соглашению будет довлеть над плательщиком постоянно, пока не будет выплачен последний рубль или не произойдут иные обстоятельства.

Стоит сказать, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем оно с учетом уже сделанных платежей не превысит рыночной стоимости жилья (п.1 ст.594 ГК). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, т.е. зависимости от того, как в будущем ляжет карта.

Ренту нельзя сравнивать и с завещательными распоряжениями. Излагая последнюю волю на листе бумаги, соотечественник решает дальнейшую судьбу своего добра, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Может в любой момент, никого не оповещая, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Рентополучатель же снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.

Условия для оформления соглашения о ренте

Несмотря на выгодное предложение для обеих сторон сделки, договор ренты по ГК имеет немало подводных камней, которые нужно учитывать при его составлении. Иначе плательщик может остаться без заветного жилья, а рентополучатель отправиться на тот свет с посторонней помощью. Не секрет, что мошенников как среди плательщиков ренты, так и среди получателей ее хватает. Мало того, можно попасть на деньги, обратившись за помощью в агентство недвижимости, которое может обстряпать дельце таким образом, что большую часть денег плательщика будет присваивать себе.

Требования к участникам соглашения

Рентополучателем по новеллам Гражданского кодекса разрешается стать практически любому соотечественнику. Возраст и состояние физического здоровья роли не играют. Понятно, сюда не относятся сограждане, имеющие официально присвоенный экспертной медкомиссией статус недееспособного.

Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его представитель по закону, однако без разрешения опекунского совета сделать это не удастся даже ему (ст.37 ГКРФ).

Рентополучателями могут быть и одновременно несколько лиц, к примеру, пожилые супруги, решившие доверить свое собственное жилье любому, кто гарантирует им комфортную старость до последней минуты жизни получателя. Рента делится на них в равных долях. Поскольку квартира их совместная собственность, в случае смерти одного из них доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.

Плательщиками же ренты разрешено стать как простым россиянам, так и коммерсантам, правда, только при условии, что устав организации, которую они представляют, содержит указание на подобную деятельность. Так, в роли приобретателя имущества по ренте может оказаться сосед одинокого старика по лестничной площадке, желающий расширить свой имущественный метраж за счет жилья, расположенного за стенкой. И бегать ухаживать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком может стать и частная организация, предоставляющая в обмен на квартиры одиноким старикам полный соцпакет, начиная от лекарств, продуктов и сиделки и заканчивая ритуальными услугами на похоронах.

Требования к жилплощади

Имуществом в нашей стране может владеть как один человек (полная собственность), так и несколько совладельцев (совместная или долевая).
Ст.246 ГКРФ обязывает распоряжаться общей квартирой кому-то одному только после получения нотариально удостоверенного согласия от других совладельцев. Причем, если предстоит заключать возмездную сделку, остальные владельцы имеют преимущество перед остальными соотечественниками (ст.250 ГКРФ), если же заключается безвозмездная сделка (дарение) такого преимущества у совладельцев нет. Говоря проще: хотите продать совместное имущество - первым покупателем в очереди всегда стоит совладелец. При дарении такого ограничения нет.

Но рента, по букве закона, может быть возмездной - постоянная, или бессрочная и не подразумевать прямой возмездности для старика - его содержание и иждивение. Заключая соглашение о ренте, надо эти нюансы учитывать.

Бессрочная рента потребует:

сначала предложить стать плательщиками ренты другим совладельцам, не на словах, а письменно, изложив на бумаге условия ренты, в том числе стоимость.
Если они в течение месяца не согласятся оформить соглашение на себя, можно в качестве плательщика ренты привлекать человека со стороны;
лучший вариант - провести процедуру выделения своей доли в совместном имуществе (по согласию с остальными совладельцами или по суду), разумеется, если выдел в натуре вообще применительно к конкретной жилплощади возможен. Чтобы передать по соглашению о ренте долю, ни у кого разрешения спрашивать не надо.

Договор ренты с пожизненным содержанием по ГК РФ предварительного получения согласия остальных хозяев не требует. Выплачивать ренту бессрочно, значит вносить определенные суммы на счет получателя или передавать лично до тех пор, пока не покроется вся сумма, обозначенная в договоре.

Поэтапная процедура заключения сделки

Отчуждение имущества по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:

Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ.
С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.

Предварительный сбор документов

Бумаги, которые потребуются обязательно (нотариус может применительно к конкретной ситуации попросить принести и другие бумаги):

гражданские паспорта участников рентного соглашения;
выписка из ЕГРН или св-во о праве собственности на передаваемую по соглашению о ренте жилплощадь;
письменное согласие жены (мужа), если речь идет о квартире, приобретенной супругами в официальном браке, то есть совместном имуществе (бумага заверяется у нотариуса);
письменное уведомление совладельцев (если совместная собственность) о желании передать свою часть жилья по соглашению о ренте;
доверенность на осуществление сделки (по необходимости);
судебное решение о признании гражданина недееспособным (если имущественный вопрос в интересах недееспособного решает его опекун);
справка о всех соотечественниках, прописанных на жилплощади, которая передается по соглашению о ренте.

Составление соглашения: существенные и дополнительные условия

В каждом соглашении (рента, дарственная, купчая и пр.) излагаются обязательные (существенные) условия, которые буква закона требует оговаривать, и дополнительные, принятые безоговорочно обоими участниками сделки.
К существенным условиям относятся:

представление участников сделки (паспортные данные);
предмет соглашения (передача в ренту жилого помещения, или, по-научному, отчуждение имущества);
размер ежемесячной ренты и (или) содержания (не менее МРОТа, установленного властями в регионе, либо по стране, если региональный размер не установлен);
вид недвижимого имущества, передаваемого по соглашению, подробное его описание (адрес местонахождения, этаж, общий и полезный метраж, прочие характеристики);
сроки получения определенной денежной компенсации от плательщика (периодичность платежей и дата);
подробный список оказываемых рентополучателю плательщиком услуг (пожизненное содержание);
условия, при которых начнется процедура расторжения соглашения;
стоимость выкупа ренты при возможном расторжении договора;
ответственность за сохранность жилплощади, возлагаемая как на плательщика, так и на рентополучателя.

Примеры дополнительных условий соглашения:

описание, в каком порядке иждивенца будет посещать нанятая плательщиком сиделка или сам плательщик;
как экстренно вызвать плательщика;
когда и как убирать квартиру, проводить текущие ремонтные работы;
перечень дополнительных услуг, если пожилой человек заболеет (визиты к врачу или вызов их на дом, услуги медсестры, посещение в стационаре и пр.);
описание ритуальных услуг, которые возьмет на себя плательщик в случае похорон.

Участники сделки обговаривают все нюансы новых правоотношений. Торопиться не стоит, рента требует скрупулезного подхода к деталям. Даже если плательщиком станет близкий человек, полагаться на доверительные с ним отношения не стоит. Ведь после подписания соглашения все может измениться.

Важно
Бумага составляется в нескольких экземплярах, обычно в четырех: по одному сторонам соглашения, третий останется в архиве у нотариуса, и четвертый возьмут себе сотрудники Росреестра.

Нотариальное заверение соглашения

Составленное соглашение (в 4 экз.) участники сделки относят нотариальному клерку по месту нахождения предмета соглашения, т.е. квартиры. Потребуется заплатить госпошлину - 0,5% от стоимости ренты, минимально 300 руб, максимально — 20 000 (п.5 ч.1 ст.333.24 НКРФ).
Кроме соглашения, обязательны следующие бумаги:

документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
справку о стоимости жилплощади по кадастру;
справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади;
копию финансового лицевого счёта;
технический план квартиры;
копию кадастрового паспорта; выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Любая индивидуальная ситуация, отличная от стандартных случаев, однозначно потребует принести в нотариат дополнительные справки от каждого из участников сделки. К этому следует быть готовым изначально.

Клерк запросто откажется удостоверять соглашение о ренте, когда:

в него внесены пункты, несовместимые с нормами российского законодательства.
стороны пришли к «чужому» нотариусу: дело в том, что каждый клерк обслуживает определенную территорию. Поэтому чтобы заверить соглашение о сделке с недвижимостью, следует идти в «местный» нотариат, работающий с адресом, где расположена отчуждаемая квартира;
засвидетельствовать сделку пришли люди в неадекватном состоянии (пьяные, обкуренные, больные на голову или вставшие не с той ноги) или доверенные лица, не захватившие с собой своих доверенностей;
сделка, которую заключает юрлицо, не соответствует уставу и локальным актам этой компании;
факты, содержащиеся в принесенных документах, сомнительны: стороны набрались наглости явиться с подделанными, просрочившимися, откровенно испорченными бумагами.
отказав в обслуживании, клерк обязан выписать соответствующее постановление в десятидневный срок. Поэтому следует при отказе настоять на получении от него письменного объяснения, где будут указаны причины и разъяснен порядок обжалования отказа.

Регистрация прав собственности в Росреестре

Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя путями:

прибыть в департамент Росреестра обоим участникам лично, отдать все принесенные бумаги и написать заявление о перерегистрации права на плательщика ренты;
зайти в ближайший офис МФЦ (здесь служащие окажут помощь в написании заявления, проверят документы на соответствие букве закона, некоторые справки могут оформить на месте, например, выписку из долмовой книги);
при наличии квалифицированной электронной подписи можно решить вопрос на портале Госуслуг.

Документы для регистрации в Росреестре

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
правоустанавливающими документами;
копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
справкой о стоимости квартиры;
кадастровым паспортом с экспликацией;
оплаченной квитанцией госпошлины, в 2019 году она составляет 2000 рублей.

П.1 ст.551 ГКРФ позволяет плательщику пожизненной ренты считать себя собственником жилья рентополучателя исключительно после факта перерегистрации на него имущественных прав. Если соглашение подписано, заверено нотариально, но в Росреестре не зафиксировано, оно не будет считаться заключенным и будет аннулировано судом.

Пример необходимости госрегистрации соглашения

Пенсионерка Ш. (собственник квартиры) и гражданка Т. (плательщик ренты) заключили соглашение о пожизненном содержании с иждивением. В нотариальной конторе заверили, но в Росреестре сделка отмечена не была.
Через полгода Ш. Скончалась. Ее племянник, являясь единственным наследником, оспорил сделку в суде.
Плательщик ренты Т. подала встречное заявление, в котором объясняла отсутствие росреестровской регистрации тем, что не успели по уважительной причине - рентополучатель умерла. Райсуд признал правоту плательщика ренты, так как соглашение было удостоверено нотариально. Однако настойчивый племянник подал иск на аппеляцию. Областной суд согласился с решением коллег. Но племянник не сдался и дошел до Верховного суда. Моментом заключения соглашения, которое по закону должно пройти госрегистрацию, считается как раз момент проведения регистрации в Росреестре (п.3 ст.433 ГК), нотариальное заверение не делает сделку заключенной. Так как договор пожизненного содержания с иждивением по ГК подлежит обязательной госрегистрации, то правоотношения у участников сделки могут возникать только с этого момента. ВС РФ отменил решение нижестоящих судов и вернул квартиру племяннику скончавшегося рентополучателя. Комментарии излишни.

Во сколько обойдется оформить ренту?

Траты складываются из нескольких составляющих, и не все из них характеризуются строго фиксированным размером. В разных районах РФ оформление ренты обойдётся в различные суммы:

составление контракта у юриста (от трёх до пяти и более тысяч рублей);
оформление или обновление выписки из Росреестра. Если собственность на квартиру ранее была зарегистрирована, — 400р. В базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике? Придется платить за всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой цены квартиры, однако не больше 20000 р. Её уменьшат вдвое, если сделка происходит между инвалидами I-II групп и представлены документальные подтверждения этому факту;
услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора, либо соответствующую справку надо будет тоже оплатить;
госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением — 2000р.

Как выплачивается рента?

Рента и пожизненное содержание гражданина выплачиваются безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько именно, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум - вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте (ст.600 ГКРФ).

Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила ст.395 ГКРФ . Ст.588 настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.

Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

перевод на банковский счет;
почтовый перевод;
передача наличных под официальную расписку;
перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.

Надо ли платить НДФЛ рентополучателю?

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю. Однако существует налоговая льгота - имущественный вычет, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ . Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.

Можно ли продать квартиру, обремененную соглашением о ренте?

Плательщик вправе продать (впрочем как и подарить, обменять, сдать в аренду) квартиру, в которой живет рентополучатель. Но, во-первых, только заручившись его согласием на сделку, во-вторых, предоставив ему аналогичное по характеристикам и удобствам другое жилье.
Второй вариант: квартира продается вместе с пожизненным квартирантом на борту, при этом все обязанности плательщика ренты переходят на покупателя.
В любом случае сделка обязательно регистрируется в Росреестре.

Как расторгнуть соглашение о ренте?

Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:

по мирной договоренности плательщика с рентополучателем, с нотариальным подтверждением и дальнейшей перерегистрацией прав на жилье в Росреестре;
по судебному решению.

Заявление подается в райсуд по месту проживания ответчика. Но по причине преклонного возраста и слабого здоровья истца, бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.

Плательщик может подать встречное заявление, если ему есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.

Когда выкупают ренту?

Потребовать выкупа пожизненной ренты может только ее получатель, плательщику разрешено требовать выкуп только если оформлено соглашение о постоянной ренте. При этом он должен письменно уведомить контрагента о своем решении за три месяца до прекращения платежей. После выплаты всей суммы выкупа рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности платить ренту.

Плательщик может потребовать выкупа:

если получатель постоянной ренты скончался;
если в соглашении прописано, что выкуп при жизни получателя требовать нельзя, то после его кончины, либо по истечении тридцатилетнего срока.

Рентополучатель вправе требовать выкуп ренты, когда:

плательщик не дает денег больше года;
платит нерегулярно и меньшими суммами;
плательщик обанкротился, стал инвалидом, потерял источники дохода;
у квартиры, предмета ренты, в результате продажи появилось несколько совладельцев;
в прочих случаях, которые вписаны в соглашение.

Сколько составит выкупная цена, определяют условия соглашения о ренте. Забыли вписать такой важный пункт? Выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.

Признание соглашения о ренте недействительным

Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям - рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

получатель ренты действовал неосознанно;
находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.

Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подают в суд, в ведении которого располагается спорная квартира.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
выписки с банковского счета покойного; прочими документами.

Истцу разрешается ходатайствовать о назначении психологической, психиатрической, почерковедческой и пр. экспертиз (ст.79 ГПКРФ). Не возбраняется привести с собой граждан, которые засвидетельствуют обоснованность его претензий.

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.

Плюсы и минусы соглашения о ренте

Соглашение о ренте теоретически крайне выгодно обоим контрагентам.
Получателю ренты:

одинокий старик получает приличную прибавку к своему пенсиону от государства;
если речь о соглашении ренты с пожизненным иждивением, пожилой человек получает заботу и уход в рамках договора;
старик не хочет оставлять квартиру опостылевшей родне, которая о нем забыла? Рента позволит отдать жилье более достойному кандидату в лице плательщика ренты.

Плательщику ренты:

плательщик ренты может получить свое жилье практически за бесценок (рентополучатель, допустим, умирает через полгода-год после заключения сделки);
получает квартиру, хоть и обремененную рентой, но в свою собственность сразу после регистрации в Росреестре;
если пожилой человек согласен, плательщик может сразу вселиться в квартиру.

Но никто из контрагентов по соглашению о ренте не застрахован от неприятных сюрпризов.

Риски плательщика:

рентополучатель не собирается умирать в ближайшие полвека и плательщику в результате квартира встанет дороже, чем он взял бы ее в ипотеку;
резкое увеличение денежных вливаний на лечение иждивенца, если он вдруг начнет болеть, не переставая;
риск случайного повреждения или уничтожения квартиры по ст.595 ГКРФ ложится на плечи плательщика. От обязанности продолжения платить по рентному соглашению его это не освобождает.
старик может оказаться крайне не сговорчивым, не разрешит плательщику вселиться в квартиру или продать, подарить, обменять ее;
плательщик рискует нарваться на «профессионального» рентополучателя, по сути, мошенника, который, попользовавшись рентой, подает иск в суд о нарушении своих прав плательщиком и отсуживает у него немалую компенсацию.

Риски одинокого пенсионера:

рентополучатель не получит тот доход, на который рассчитывал, если плательщик вдруг скончается;
плательщик может оказаться недобросовестным, задерживать платежи, не исполнять требований сделки по уходу и содержанию;
велика вероятность связаться с преступником, который превратит жизнь рентополучателя в ад или просто убьет его.

Страхование рисков для плательщика и рентополучателя

Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:

обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.

Государственная форма пожизненной ренты

Уже несколько лет как в Москве и Петербурге договор пожизненной ренты по ГК РФ можно оформить не только с частниками, но и с государством. Связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком. Но есть ограничения. Возраст от 75 лет. Соглашения составляются только с одинокими владельцами жилья.

Подпишитесь на свежие новости

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Консультации юриста по ст. 583 ГК РФ

- Ответ юриста:
  При заключении договора вам необходимо что бы вы оформили именно денежное содержание, а не содержание типа уход и т. д. спросите почему? Потому что рри денежном содержании у вас будут доказательства перечисления ежемесячных платежей через банк, и в случае расторжения договора ренты рентополучателю придется вернуть всю сумму полученную во время действия договора, если же вы заключите догвор содержания уходя, рентополучатель может расторгнуть договор указав что вы не так ему или ей подали стакан воды или плохо помыли полы и т. д. и вы не сможете доказать обратное. Есть категория бабок которые так годами людей эксплатируют, потом находят другого, а первого посылают.
- Ответ юриста:
  Его надо зарегистрировать в регистрационной палате Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров ренты с передачей недвижимости по выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении) . Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия) . Подлинники договора ренты (подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме) . Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия) . Экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы) . Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя;

Светлана?ковалёва

договор ренты. Добрый день! я заключила с соседом пенсионером договор пожизненной ренты. все было отлично, до тех пор, пока дед не собрался жениться, и теперь его будущая жена требует расторгнуть договор ренты. Чем это черевато для меня!?! спасибо

Ответ юриста:
Основания для расторжения Договора ренты: Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением в суде оспариваются в основном получателем ренты или его наследниками. Перечислим наиболее распространенные основания для оспаривания и расторжения этих сделок. Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк. Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой. Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки. Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными. Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

- Ответ юриста:
  Какую конкретно из видов рент Вы имеете ввиду? Думается что Пожизненное содержание с иждивением, самое распространённое в РФ. Если рентополучатель докажет что плательщик ренты не выполняет обязанностей по договору, применяет моральное насилие и оскорбительное отношение к получателю ренты, то получатель ренты может расторгнуть данный договор в суде. Если сумма выплат ежемесячно меньше 2 МРОТ договор считается ничтожным. Так же можно расторгнуть по соглашению сторон.

Кристина Большакова

По договору ренты.. Скажите, какие меня могут ожидать «подводные камни» в случае если я заключу договор пожизненной ренты со старушкой соседкой. Она очень просит за ней ухаживать и отблагодарить квартирой. У нее есть сын, но она говорит, что сыну не она не квартира не нужны. Квартира в ее собственности. Может ли она заключ догов ренты со мной и оставить завещание на сына. Или может есть еще способы защитить свои интересы? И как проверить правда ли что она собственница квартиры? Спасибо.

Ответ юриста:
по поводу собственности - проверять нотариус будет, принадлежит ли квартира бабушке. если с вами будет заключен договор ренты, то право собственности на квартиру перейдет к вам еще при жизни бабушки (договор подлежит регистрации в регпалате), следовательно, завещание она сделать может, но предмета наследования, указанного в завещании, на момент смерти бабушки уже не будет. а вот по поводу выплаты бабушке ренты подумайте, как сделать лучше. либо путем почтовых переводов (храните обязательно все корешки), либо заведите тетрадь и каждый месяц при получении денег пусть бабулька расписывается, причем полностью - фамилию, имя, отчество (на всякий случай, вдруг в дальнейшем потребуется почерковедческая экспертиза).

Илья Беззубенков

договор ренты. Как можно приобрести недвижимость по договору ренты? Существует три вида договора ренты и какой является более надежным???

Ответ юриста:
О каких трех видах договора ренты идет речь? Договор ренты по сути- это договор купли-продажи, только с обязательным набором условий. Любой договор надежен, если его условия соблюдаются и бережно хранятся все документальные подтверждения выполнения обязательств по договору.

Станислав Васильцов

договор ренты...(вопрос внутри). Что такое единовременный платеж? обязательно ли сразу платить бабушке какой то процент от квартиры?

Ответ юриста:
смотри ответ на вопрос тут http://www.miel.ru/press/article/2456/единовременный платеж - % от рыночной стоимости квартиры, предусматривается обычно в договоре ренты, когда его стороны - чужие люди, для бабушкиного спокойствия.еще как не пролететь с ушлой бабушкой смотри здесь http://www.asv-99.ru/info_services_24.htm

Юлия Гусева

Кто заключал договор ренты и на каких условиях? Стоит ли связываться?

договор ренты имеет 3 разновидности для начала, а так имеет рисковый характер, надо хорошенько все оценить, если пожилой человек с плохим здоровьем то можно в принципе заключить (рента с пожизненным иждевением).

Денис Красноштанов

Оспорить договор ренты. Мой дядя, проживающий в МО, оформил договор ренты на своих соседей. По договору они должны за ним ухаживать и обеспечивать всем необходимым. Единственное что они делают (по словам самого же дяди) - стирают постельное белье раз в несколько месяцев. При разговоре о том чтоб как то аннулировать этот договор, дядя (а ему уже хорошо за 80 лет) очень нервничал, поэтому я, боясь за его здоровье, просто перестала трогать эту тему. Подскажите, могу ли я, являясь единственным родственником, после его смерти оспорить этот договор или аннулировать его? Может за отсутствием чеков о оплате квартиры или о покупках для дяди? Есть ли какие то пути для признания этого договора недействительным?

Ответ юриста:
Если плательщики ренты, действительно, не исполняют существенные условия договора ренты и на сей счёт имеются необходимые доказательства, то ваш дядя может оформить доверенность с соответствующим кругом полномочий на вас или на юриста (адвоката) и вы или иной представитель могут обратиться в суд с иском о расторжении договора ренты, а также потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением данного договора!

Алексей Летов

договор ренты-это реально или нет?

Ответ юриста:

Виктор Сенченко

Договор ренты . Подскажите, пожалуйста, сколько выплат придется произвести при заключении договора ренты (люди не родственники)? Или есть какой иной способ передачи квартиры без дорогих выплат (наследство, дарение и т.д.). Заранее благодарю!
- Ответ юриста:
  <Письмо> ФНС РФ от 02.04.2009 N ШС-17-3/73@ "О направлении письма Минфина России" Договор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо предоставления средств на содержание в иной форме. Пунктом 2 статьи 585 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже Гражданского кодекса, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 Гражданского кодекса и не противоречит существу договора ренты. Таким образом правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества. Что касается физических лиц - получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

Галина Давыдова

договор пожизненной ренты. могу ли я после продажи квартиры по договору пожизненной ренты пустить жильца вместо себя.

По договору ренты вы живете с своей квартире, и получаете деньги ежемесячно. а после вашей смерти тот человек оплачивает похороны и вступает в право распоряжения и пользования квартирой (право собственности вы ему передаете с момента...

Диана Журавлева

Хочу заключить договор ренты на квартиру в москве,брат против,хоть я один собственник.Он деньгами не помогает,пенсии мал. Что делать?Идет война просто,могу ли я сама решить за свою собственность Или лучше не лечиться и сохранить хорошие отношения с братом?Мне необх лечение и дост жизнь,он звонит раз в год и все,безразличен ко мне.У меня больше наследников нет.Я инвалид 12 лет,требуется уход

Конечно Вы можете заключить договор ренты и без согласия брата, в этом случае брат не будет иметь ни каких прав на Вашу недвижимость, вот этого он и боится.

Вера Лебедева

Договор ренты . Знакомая хочет заключить со мною договор ренты (квартира - её собственность) , а в квартире этой зарегистрированы 2 человека - внучка (23года) и сын внучки (5 лет) , не принимавшие участие в приватизации квартиры. Будут ли впоследствии проблемы с их выпиской? И можно ли с собственником квартиры заключать этот договор, если в квартире зарегистрированы родственники?

Геннадий Плашин

Договор пожизненной ренты.. В договоре пожизненной ренты указано, что рентодатель должен ежемес. платить сумму в размере 3х МРОТ (три разм мин. оплаты труда) На сегодняшний день это в сумме 31. 500 тыс руб. А если человек всего получает зарплату 2 МРОТ? Как ему жить? Что теперь 13 лет ухода за неееспособным человеком ушли впустую? Есть ли выход? Можно ли пересмотреть договор или расторгать его? При принятии такого закона, чиновники интересовались зарплатой?

Ответ юриста:
Прежде всего нужно всё таки попробовать договориться. Обратитесь письменно в органы опеки. если вам откажут, то обращайтесь в суд с исковым заявлением об изменении условий договора. Но вам придётся доказать, что ваша зарплата в 2 МРОТ - это предел ваших возможностей при вашем уровне образования, профессионализма и рынка труда. Основным мотивом будет существенное изменение условий. Когда договор заключался, МРОТ исчислялся исходя из 100 рублей, а после выхода Постановления Конституционного Суда РФ в 2008 году, всё изменилось. трудно будет объяснить, почему вы не сделали это раньше. без хорошего адвоката, дело вам не выиграть. . Обязанность по предоставлению содержания с иждивением 1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П часть вторая статьи 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" в той части, в какой она - во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 настоящего Кодекса, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признана не соответствующей Конституции 2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. 3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Николай Кулижкин

в чем разница между договором дарения и договором ренты. как лучше оформить наследство (квартира) на падчерицу так,что бы имущество после смерти досталось ей

Ответ юриста:
Чтобы квартира досталась после смерти, составить завещание.завещание. Рента от дарения отличается следующим: Подарив квартиру, теряете право собственности на нее. Племянница становится собственницей со всеми правами собственника (ст. 209 ГКРФ) Падчерица будет иметь право продать, подарить, обменять, завещать квартиру полученную в дар. Если оформите договор ренты, племянница после заключения договора становится собственницей квартиры, но она будет до Вашей смерти с обременением. : пока Вы живы она не сможет распорядиться ею по своему усмотрению и обременение будет снять по представлению ее в Росреестр свидетельства о Вашей смерти Только после этого будет иметь возможность продать и тд. . Кроме того, она не сможет снять Вас с рег. учета. Вы будете проживать в квартире до самой смерти (все в договоре прописывается) . Теперь сможете решить, как Вам лучше распорядиться квартирой. На мой взгляд, самое лучшее, это заключить договор пожизненной ренты с содержанием. Завещание, если есть наследники, могут и оспорить, если будет на то основание. Остальное подробно разъяснит нотариус, писать можно долго.. . Удачи!

Кирилл Брусницын

что такое договор пожизненной ренты за квартиру,все плюсы и минусы. А также договор дарения квартиры.Как все правильно?

Ответ юриста:
Разные обязанности и разные последствия вытекающие после заключения договора. Рента - это тот же договор купли продажи (если рента возмездная) , но с обременением в виде пожизненного проживания рентополучателя, а также обязанности рентодателя выплачивать ежемесячную ренту оговоренную в договоре. Есть несколько видов договора: договор пожизненного содержания с иждивением, договор ренты и т. д. Данный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Дарение это безвозмездная сделка- ДАР, здесь если одариваемый не является родственником дарителя, тогда "светит" налог в размере 13% от стоимости дара указанного в договоре дарения (номинал или ком. стоимость) . Опять же вид договора зависит от вашей ситуации и желания сторон.

Алена Орлова

Как оспорить Договор ренты ?. Ситуация:пожилая родственница заключила с агентством Договор ренты . Через некоторое время ее парализовало, она плохо говорит и двигается.Агенство предоставило сиделку (уже несколько поменялось), одна сиделка была очень грубая, нынешняя часто уходит,оставляя парализованного человека на длительное время.Сколько агенство платит по договору ежемесячно,неизвесто,поскольку договор нам отказываются предоставить. Руководитель агентства(рентоплательщик) забрал себе сберкнижки родственницы, в том числе и ту,на которую был перечислен разовый платеж за квартиру (100000 р.).Говорит,что деньги обналичил и отдал родственнице по ее просьбе,хотя она утверждает,что ничего такого не просила. Денег,естественно, нигде нет.Вопрос:Можно ли оспорить Договор ренты ? Можно ли заставить агентство вернуть сумму,снятую со сберкнижек?И вообще,есть ли перспективы у данного дела?Заранее спасибо.

Ответ юриста:
Оспорить договор ренты (как и любой другой договор) можно, если есть основания.Если получатель ренты считает, что плательщик ренты не выполняет своих обязательств, принятых по договору, она вправе обратиться в суд и в судебном порядке расторгнуть договор.Кроме того, Ваша родственница вправе оформить доверенность с соответствующими полномочиями на любое лицо (если лично не может защищать свои интересы) .Удачи!

Степан Гузенко

По договору ренты мы должны выплатить в рассрочку фиксированную сумму 3-му лицу(родственнице). Как это лучше оформить?

Ответ юриста:
Во-первых, само оформление у вас уже произошло, раз имеется договор ренты, во-вторых, раз определены фиксированные платежи - значит имеется график погашения арендной стоимости (как минимум - определены сроки очередных платежей и в-третьих, в договоре должен быть установлен способ фиксации платежа - или под расписку или на указанный рентодателем расчетный счет. Если же у вас данный вопрос в стадии оформления (т. е. , вы только собираетесь оформить такой договор) - обратите внимание на указанные моменты. Удачи

Дарья Новикова

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием.. Нужно ли согласие супруги рентополучателя?

Ответ юриста:
Если человек, состоит в законном браке, то все сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации в ФРС, он может совершать с согласия (нотариально заверенного) супруга. Как правило при заключении договора ренты с пож-м содержанием, в собственность стороны, уплачивающей ренту переходит недвижимое имущество. Здесь возникает еще один вопрос. Кто является инициатором расторжения сделки и Сторона рентополучателя - один или два человека.Уточните ситуацию.

Владимир Гаркунов

Что такое договор пожизненной ренты жилья?

Договора пожизненной ренты все больше становятся популярными у нашего общества. По своей сути это такая же форма работы с недвижимостью, как купля-продажа, обмен, дарение. Деятельность с рентой подробно и четко регламентируется в части 2-ой...

Антон Невтерпов

Вопрос про договор ренты с пожизненным иждивением.. Может ли плательщик ренты продать квартиру, находящуюся в его собственности по договору ренты с пожизненным иждивением? Распространяется ли в таком случае действие ст. 586 ГК РФ "Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. "? Можно ли обязательства по уплате ренты оставить на себе?

Ответ юриста:
продать конечно можно. Право нового собственника будет так же с обременением. Обязательства по исполнению договора ренты переходят на нового собственника - но тут все зависит от уже имеющихся (оговореных и "дозволительных" в этом плане, и вообще допускается ли такое отчуждение) условий в основном договоре - Договоре ренты и от условий, на которых вы составите Договор купли-продажи (он, кстати, также как договор рнты должен иметь нотариальную форму) . То есть продавец будет нести субсидиарную ответственность (т. е. , если новый собственник не сможет по каким-либо причинам исполнять свои обязанности, то их будет исполнять продавец) , если вы в договоре не укажите солидарную ответственность (т. е. изначально будете исполнять обяательства вместе) . Необходимо так же получиь согласие рентополучателя и супругов сторон сделки (либо написат заявление, что в браке не состоите) . Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистраци в регистрационной службе. Если это доля или комната в коммунальной квартире, то необходимо учесть все преимущественные права сособственнков. Если договором ренты запрещено такое отчуждение, то по обоюдному соглашению (нотариально удостоверенному) , условия договора ренты можно изменить.

Марина Антонова

Выписка-договор ренты-собственность. Помогите пожалуйста.Планируем заключить договор ренты. Собсвенник квартиры один (женщина,с которой планируем заключить договор-ренты). Она 2 года назад прописала к себе в приватизированную квартиру женщину с несовершеннолетним ребенком(под предлогом, что она ее племяница-хотя на самом деле это не так), этим летом сделала временную регистрацию ее мужу. Сейчас эта женщина беременная. Мы хотели заключить договор-ренты с собсвенницей квартиры до рождения ребенка, чтобы потом выписать всех прописанных там, паспортный стол, чтобы не прописывали ребенка, но ей отказали,сказав, что не прописать ребенка они не имеют права, это ущемит права ребенка. Действительно ли это так? Имеет ли право мать прописать ребенка в квартиру,собственницей которой она не является без согласия собсвенницы? Насколько реально потом выписать всех там прописанных,включаю несовершеннолетних детей кроме собсвенницы конечное) после заключение договора-ренты? Куда можно обраться для решения этих вопросов?

Ответ юриста:
Действительно ребенка прописать мать может без чьего - либо согласия.Выписать Вы их сможете только после смерти рентодателя (прежнего собственника) и то только в судебном порядке и не фактчто лигко и просто. Как юрист советую найти другую квартиру. или заставить выписать всех сейчас до заключения договора ренты

Юрий Тимощук

Договор пожизненой ренты. Мама моего друга ухаживала за своей тетей, сначала был заключен договор пожизненной ренты, через год тётя перевела квартиру на маму, договор нерасторгался. Уже прошло 10 лет условия договора выполнялись в полном объеме, недавно мама умерла. ВОПРОС: На что ему расчитывать???

При договоре ренты собственником должна была стать мама (а тетя только обременением) . Они что, расторгли ренту и сделали дарение через год? Квартира становится наследством и переходит наследникам, если иное не оговорено договором.

Петр Бессольцев

Договор ренты делает человека который условно является "спонсором" опекуном над лицом, предоставляющим недвижимость?. Коряво выражаясь, если у меня с бабушкой договор ренты, а она сошла с ума, мне надо оформлять опекунство или я уже на основании договора ренты являюсь опекуном?

в договоре ренты четко должны быть указаны за что бабка оставляет вам квартиру- за ежемесчное денежное пособие или за то что вы её кормите, убирайтесь и тд. опекунство - это безвозмедный уход

Сергей Мухортых

чем договор ренты отличается от договора аренды?

Ответ юриста:
Статья 583. Договор ренты 1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) . Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы , полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Итак, в случае ренты - имущество получателя ренты переходить в собственность плательщику ренты, то есть во владение, пользование и распоржения, а в случае аренды - во временное владение и (или) пользование. Что касается взаимных выплат: при ренте это может быть денежная сумма, а может быть предоставление средств на его содержание или что-либо иное. В случае аренды - преимущественно это денежные суммы, если иное не будет предусмотрено договором.

- Ответ юриста:
  Грубо говоря, в суде можно оспорить все, что угодно.Для начала определитесь, по каким именно основаниям, предусмотренным в ст. ст. 166-179 ГК РФ , Вы намерены оспорить данный договор. Также посмотрите главу 33 ГК (о договоре ренты) .Подготовьте соответствующее исковое заявление в районный суд (если стоимость имущества, переданного по ренте, превышает 100 тыс. руб.) или к мировому судье (если не превышает 100 тыс. р.) по месту нахождения ответчика (если по ренте передано движимое имущество) или по месту нахождения недвижимости, переданного по рентному договору. Оплатите госпошлину.Требования к исковому заявлению - ст. 131 и 132 ГПК РФ , ставки госпошлины - см. подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса. Если есть экземпляр договора - приложите его к исковому заявлению. Также приложите документы в подтверждение тех оснований, на которые Вы будете ссылаться в исковом заявлении в подтверждение недействительности договора, и документы о том, на кого и на каком основании зарегистрировано право собственности на спорное имущество в настоящее время (выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и т. д.) .Не совсем понятно, кого Вы имеете в виду под словами "...на кого оформлена рента... " - рентополучателей или плательщиков ренты, но в любом случае в исковом заявлении необходимо будет указать их полное ФИО, адреса (если кто-то из них умер - данные их наследников) . Суд за Вас выяснять адреса и ФИО не будет.

Даниил Пестриков

Подскажите как оформить договор ренты? В какую структуру или организацию надо обращаться?

Ст. 584 ГКРФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

- Ответ юриста:
  При заключении договора ренты-право собственности переходит к рентадателю с момента регистрации договора. Одновременно регистрируется обременение в виде ренты. Снять это обременение можно только в случае исполнения ренты (смерти рентополучателя) , либо по соглашению сторон (выплата ренты) . Ответ на ваш вопрос: В виду того, что данная квартира не была в собственности наследодателя на момент его смерти, соответственно она не может быть включена в наследственную массу. Наследник может попытаться признать договор ренты не действительным, но после смерти рентаполучателя это сделать крайне сложно, в виду того, что нет в живых одного из участников сделки.

Иван Озерецковский

как расторгнуть договор ренты если это вообще возможно

киллера нанять это возможно только в судебном порядке. Основания для расторжения указаны: невыполнение одной из сторон условий договора ренты, заблуждение и другие. Легко. . Если не выполняются условия договора ренты. . Лучшая альтернатива...

Договор не ренты участка - договор ренты, под условием выплаты которой передается имущество (участок) . Те же документы, что для совершения любой сделки с землей - св-во о собственности, кадастровый паспорт, справка об оценке (или о нормативной цене) , сам договор. При этом стороной в договоре должны быть или оба супруга, или один, но с письменным согласием другого. Если договор заключается у нотариуса (что в общем-то необязательно, но за ваши деньги - любой каприз, как известно) он все это и оформит, и набор документов подскажет и проверит.

Анатолий Руденков

Может собственник 1/2 доли квартиры оформить договор ренты? Нужно согласие собственника второй доли?. А можно заключить двойной договор ренты о обоими собственниками (или это должны быть два разных договора одновременно) А условия д. б. одинаковые или м. б. разные?

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным.Сторонам Договора ренты необходимо понимать, что после регистрации договора право собственности рентополучатель теряет, при этом в договоре ренты может быть включен пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендуем так же указывать на необходимость обязательного права собственника, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению согласия им на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением.Оспорить договор ренты можно только при условии, что новый собственник - рентодатель, не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю.Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не только оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии. Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг.Итак, почему договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением. Указанные договоры оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры по исполнению обязательств. Договор ренты легче исполнить, а соответственно, расторгнуть договор в судебном порядке практически невозможно.Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее. Как правило именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным другим образом не интересовался судьбой рентополучателя.

Петр Ноздрунков

что лучше? договор пожизненной ренты или дарственная?. у бабушки есть дом, она вроде как хочет подписать его на меня, но у нее есть сын, которому она тоже обещает этот дом. она собирается вести меня к нотариусу чтобы "что то на меня подписать" что мне лучше просить? ренту или дарственную? чтобы ее сын не смог на жилье претендовать? может ли она с ним паралленно заключить такой же договор? как не остаться у разбитого корыта в этом случае? бабушку досматривать все равно мне. в любом случае

Ответ юриста:
Старые люди боятся оформлять договор дарения.... но в вашем случае это лучший вариант... можно заключить договор дарения с "обременением"-т. е. в договоре указать что права проживания-пользования дарительница сохраняет.... это так сказать страховка что ее не "выкинут" на улицу и такие объяснения в большинстве случаев стариков удовлетворяет.... у вас при этом остаются 2 риска- если сын захочет оспорить дарственную.... для этого нужно подстраховаться... .1-взять обычную справку у участкового, что бабушка не обращалась к психиатрам и не имеет заболеваний, приводящих к слабоумию или восприятию реальности, т. е. исключить возможных диагнозов если сын захочет доказать "задним" числом их наличие... ибо если на момент сделки не было таковых.. а появились позже- на недействительность сделки это не повлияет.... но есть такие заболевания которые могут подразумевать наличие неадекватности, это может быть признано судом на основании посмертной экспертизы. даже если пациент и не состоял на психиатрическом учете... главное что бы в справке было отражено что все имеющиеся болезни у бабушки протекают (если таковые имеются) без психических нарушений, только с неврологической симптоматикой. Обычно просматривают все медицинские карты и истории болезни, отыскивая записи типа "интеллект снижен..., не помнит...не ориентируется..." и т д.. так что сделайте копии карт себе... чтоб там не появились новые записи) посмотрите ст. 177 ГК. и тогда вам ничего не будет опасаться. 2.если будете заключать договор дарения.... не оставляйте ни каких расписок и не видите разговоров при свидетелях, что бабушка дарит вам квартиру в обмен на ухаживание... ибо потом на этом основании сделка может быть расторгнута как притворная-т. е. прикрывающая договор с пож. содержанием.. . если будете заключать договор ренты... то выбирайте грамотного нотариуса или принесите свой проект договора (обычно составляют типовые-"пустые") в котором будет описано все вплоть до времени... дней... посещений... сумм... и что конкретно входит в ваши обязанности-уборка-сколько раз... стирка... и прочие мелочи.. ибо на практике именно договор с пож. содержанием-являются самыми слабо защищенными.. и очень много наших беззащитных бабушек пользуются ими.... люди ухаживают... а потом они находят других благодетелей и расторгают договор с "непорядочными" тетями.... причем учтите что все суммы потраченные на уход бабушек тетям не возвращается... так что описывайте все в договоре... а потом в заведенной тетрадке бабушка должна расписываться что "услугу" получила.. как и деньги... продукты. вещи и т. п.... так что при заключении данного договора вам придется отбросить все что касается "не удобно"...а записывать все под роспись и собирать чеки и свидетелей что вы исполняете "патронаж" добросовестно и в рамках договора.. .
Нотариуса СЗАО , который удостоверял его. Если рентодатель не согласится добровольно расторгнуть договор, то, если конечно не найдете других оснований для расторжения, кроме описанных, увы, но у Вас шансов мало. Да, Конституционный Суд РФ вынес постановление (№ 11-П от 27.11.2008г.) о признании не соответствующей конституции нормы закона, из которой следовало, что при исчислении платежей по договорам ренты МРОТ=100 рублям, но при этом он указал, что указанная норма закона (ч. 2 ст. 5 ФЗ "О МРОТ") прекращает свое действие с момента введения в действие нового правового регулирования. А изменения в ч. 2 ст. 5 ФЗ "О МРОТ" до сих пор не внесены. Суд, скорее всего откажет в иске.

Договор ренты с пожизненным проживанием должен быть зарегистрирован в рег. палате как обременение. При продаже квартиры в договоре должно быть указано "недвижимость с обременением" и указано что за обременение. Тогда все будет в порядке.

Форма договора рентыДоговор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.и далее... вся глава ГК здесь не поместиться! ГЛАВНЫЕ ПУНКТЫ: НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ И ГОС. РЕГИСТРАЦИЯ!! ! без гос. регистрации - договор не имеет никакой юр. силы!!! !

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (ст. 585 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК), отсутствие которого влечет ничтожность договора ренты на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, независимо от того, какое именно имущество передается под выплату ренты. В случае отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой. В договоре должны быть предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты. Для недвижимого имущества - это залог в силу закона. Договор ренты бывает двух видов: постоянная и пожизненная рента, причем пожизненная рента имеет такую разновидность, как договор пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК). Существенным условием договора, это обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590,597 ГК). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Пожизненная рента выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты - особый способ расторжения договора. Если со стороны плательщика – отказ в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения ренты (ст. 592 ГК), получатель ренты – в праве, требовать только в случаях предусмотренных ст. 593ГК. Выкупная цена (при ее неопределенности) – платная рента (сумма годовых рентных платежей ст. 594 ГК); бесплатная – сумма годовых рентных платежей и цена имущества определяется (ст. 424, 594 ГК). Согласно (ст. 601 ГК) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина так же допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596, 605 ГК) Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также уход за ним, и также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК). В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты (на условиях пожизненного содержания) плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 594, 599 ГК). Договором может быть предусмотрена возможность замены условия о предоставлении содержания в натуральной форме на периодические платежи в денежном выражении в течение жизни получателя содержания (ст. 603 ГК РФ); Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

3994

Договор постоянной ренты: основные понятия

Под рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или .

Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ , а пояснение самого понятия « » дается в Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Законом предусмотрены три вида ренты:

до момента смерти получателя;
постоянная;
оплата проживания получателя ренты до конца его жизни.

Основным условием постоянной ренты является то, что сумма по соглашению выплачивается в срок и беспрерывно. Размер устанавливается по договоренности между сторонами.

Сторонами сделки могут быть физические лица, достигшие совершеннолетнего возраста и являющиеся дееспособными на момент подписания акта. могут стать только те граждане, которые владеют недвижимость по праву собственности, а вот вправе являться как физические, так и юридические лица. Если участник сделки юридическое лицо, то оно должно подтвердить, что деятельность компании не нарушает условий сделки и представить подтверждающие документы.

Предмет договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты должен содержать все существенные условия, необходимые для того, чтобы сделка считалась действительной. Одним из таких условия является предмет соглашения.

Предмет сделки — это та собственность, которая передается рентодателю за осуществление периодических выплат в пользу ее получателя.

Во время заключения акта в его содержании прописывается вся техническая характеристика недвижимости:

Стоимость.
Площадь помещения.
Количество комнат.
Наличие или отсутствие имущественных в отношении этого имущества.

Цена квартиры определяется посредством предоставления оценочного акта.

Существенные условия договора постоянной ренты

В главе 33 ГК РФ отражены существенные условия договора постоянной ренты :

Сроки заключения сделки.
Предмет соглашения.
Размер оплаты.
Условия выкупа ренты.

Также очень важно указать размер компенсации за пропуск платежей. Помимо уже обозначенных условий, в соглашении могут быть прописаны и дополнительные требования, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика. Например, организация погребения умершего получателя или выполнение периодического ремонта квартиры.

Форма договора постоянной ренты

Относительно соглашения постоянно ренты предусмотрена письменная форма и обязательное заверение в нотариате. Если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей получателю выплаты, то акт необходимо будет предоставить в Росреестр для госрегистрации.

В акте ренты прописываются:

Место, время и дата заключения соглашения.
Информация о каждой из сторон: паспортные данные, адрес проживания, .
Предмет сделки.
Порядок проведения сделки и основные требования в отношении ее участников.
Права и обязанности сторон соглашения.
Условия выкупа ренты.
Ответственность участников соглашения и форс-мажорные обстоятельства.
Сроки договора постоянной ренты, а также иные моменты.
Подписи сторон.

Документ должен составляться только при наличии правоустанавливающей документации на недвижимость, а также текст соглашения пишется простым лаконичным, однозначно трактующимся языком.

Порядок заключения договора постоянной ренты

Законом предусмотрен стандартный заключения договора постоянной ренты :

Стороны соглашения обращаются в нотариат и предоставляют все необходимые документы, в том числе правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру.
Нотариус проводит проверку документов и составляет договор ренты, соответствующий требованиям участников.
Стороны знакомятся с соглашением и подписывают его в присутствии нотариуса.
Договор заверяется, и участники получают по экземпляру.
После этого документ передается на регистрацию в Росреестр.

Регистрация соглашения также проводится в установленном порядке, в течение двух недель . Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован должным образом.

Список документов

Чтобы составить соглашение ренты, от участников сделки потребуется собрать определенный :

Документы, подтверждающие личность сторон (если плательщик ренты – юридическое лицо, то необходима нотариальная доверенность).
Бумаги, подтверждающие право рентополучателя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Документация технического характера, дающая описание недвижимости (техпаспорт, кадастровый план, выписки из ЕГРП).
Выписка из домовой книги относительно наличия прописанных лиц.
Документы на юридическое лицо (если оно выступает в роли участника сделки).

Предоставляются только подлинники документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору постоянной ренты

Вопрос : Здравствуйте, эксперты! Меня зовут Ирина, и мне очень нужен совет. У меня имеется квартира, но продавать я жилье не хотела бы. Могу ли я предоставить ее в качестве предмета постоянной ренты, получать за это деньги периодически, но не передавать имущество в собственность другому лицу? Что мне необходимо сделать, чтобы составить договор ренты, и где его регистрируют? И смогу ли я расторгнуть соглашение, если мне что-то не понравится?

Ответ : Добрый день. Уважаемая Ирина, в ст. 602 ГК РФ четко прописаны, что под рентой понимается передача имущества именно в собственность, взамен получении постоянного содержания.

То есть вы не сможете оставить квартиру в личной собственности и в тоже время получать за нее платежи. Для этого случая вам подойдет заключение обычного договора аренды.

Если вы все же решите заключить соглашение о постоянной ренте, то от вас потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, все необходимые справки и выписки технического характера, а также личные документы (паспорт). Собрав всю документацию, нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы он составил необходимый акт. Для этого потребуется присутствие и второго участника с соответствующими документами. После этого, договор подписывается, и юрист его заверяет. Получив соглашение, вы совместно с плательщиком ренты отправляетесь в Росреестр и сдаете документы на перерегистрацию прав собственности на жилплощадь. После того как соглашение вступит в юридическую силу, вы будете получать оплату, прописанную в договоре.

Что касается прекращения договора, то гражданское право дает сторонам возможность сделать это в добровольном порядке по соглашению между участниками. Если соглашение не достигнуто, то единственный вариант – это обращение в суд, однако для иска должны иметься веские основания.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд советов:

Соглашение о ренте является правовой сделкой в рамках которой одна сторона передает другой свою недвижимость, а взамен получает пожизненное или постоянное содержание.
Сторонами сделки выступают: получатель ренты и плательщик. Причем получателем может быть только физическое лицо, являющееся совершеннолетним и дееспособным, а плательщиком и физическое и юридическое, если условия не противоречат деятельности фирмы.
Содержание договора определяется существенными условиями сделки и пожеланиями участников соглашения.

Прежде чем непосредственно перейти к анализу возмездности или безвозмездности договора ренты следует сделать несколько общих замечаний. Прежде всего, это место соответствующего договора в системе договоров особенной части ГК. Практически не вызывает сомнений тот факт, что договор ренты входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Это означает, что у плательщика ренты с момента передачи имущества возникает права собственности на него.

Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым или представлять собой определенную денежную сумму.

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщику в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Иначе обстоит дело с движимым имуществом. К существенным условиям договора ренты, в случае передачи под выплату ренты движимого имущества или денежной суммы, по особенной части гражданского кодекса предусматривается обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого исполнения.

Буквальное толкование п. 1 ст. 517 ГК позволяет рассматривать договор ренты как реальный. В свою очередь получатель ренты имеет право получение периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом основным видовым отличием данного договора от смежных договоров по передаче имущества в собственность является именно характер встречного предоставления. Оно предоставляется не в виде единовременной денежной суммы, как это имеет место в договоре купли-продажи, а определенных периодических выплат (выделено мною - С.С.) в течение неопределенного срока - постоянная рента, или же в течение жизни определенного лица (лиц) - пожизненная рента. Таким образом, налицо наличие встречного предоставления, и это позволяет рассматривать ренту в качестве возмездного договора (ст. 384 ГК).

Казалось бы, что в указанных утверждениях нет противоречий, если бы ни положения уже упомянутой выше ст. 519 ГК и некоторых других. В последнем случае возникает несколько вопросов. Во-первых, юридическое значение положения п. 1 ст. 519 ГК «имущество… может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно». Во-вторых, соотношения указанного положения с категориями “возмездность” и “безвозмездность”, а так же с уже упомянутым встречным удовлетворением по договору ренты в виде обязанности плательщика ренты на выплату периодических платежей (п. 1 ст. 517 ГК).

Следует указать, что категории “возмездность” и “безвозмездность” играют в гражданском праве одну из ключевых ролей. Ст. 384 ГК РК распространяет соответствующие положения только на договоры. Закон определяет в качестве возмездного договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. В свою очередь безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Существует презумпция возмездности договора, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.

Несмотря на соответствующее положение законодательства, значение правила о возмездном или безвозмездном характере гражданских правоотношений выходит за рамки договорного права и значительно шире по своему содержанию. Так, например, категории «возмездность» и «безвозмездность» применяются для классификации сделок, способов приобретения и прекращения права собственности, защиты права собственности и иных вещных прав, некоторым вопросам корпоративного права, особенно касающихся проблемам отчуждения имущества юридических лиц, последствий явки гражданина, объявленного умершим и другим. Таким образом, понятия возмездности и безвозмездности имеют значение в целом для гражданского права и, можно констатировать, что регулирование гражданских отношений происходит исходя из принципа возмездности, который распространяется не только на договорные, но и другие гражданские правоотношения.

Цивилистические категории “возмездность” и “безвозмездность”, не смотря на довольно широкую распространенность, не стали предметом пристального и комплексного рассмотрения в научной литературе. Традиционно эти понятия рассматривались только при освещении определенных институтов гражданского права. Например, как один из способов прекращения обязательств - прощение долга, договор дарения, отдельных способов прекращения права собственности (преимущественно из соотношения конфискации и реквизиции). Исключением из этого правила являются немногочисленные работы: советского периода - М.И. Бару , постсоветского - Р.А. Максоцкого . Поэтому стоит подробней рассмотреть соответствующие категории и применить соответствующие положения относительно договора ренты.

Содержание п. 1 ст. 384 ГК РК раскрывает возмездность через термины “плата или встречное предоставление”, что порождает как в теории гражданского права, так и на практике серьезные теоретические проблемы. Например, соотношение понятий возмездность и эквивалентность, а через последнюю - цена договора и т.д. Здесь следует согласиться с мнением Р.А. Максоцкого о том, что “для признания правоотношений сторон возмездными необходимо, чтобы действия одной стороны находились в определенной зависимости (синналагматической, условной или каузальной) от действий другой стороны” В договоре ренты такая зависимость налицо - уплата рентных платежей происходит вследствие предоставления имущества в собственность. Но являются ли они эквивалентными?

На этот простой вопрос ответ представляется достаточно сложным и в данном случае следует апеллировать только к общим рассуждениям о возмездности договора. Если применительно постоянной ренты можно говорить об относительной эквивалентности, т.к. рентные платежи осуществляются в течение неопределенного времени и в конечном итоге обязательно наступит момент, когда их размер будет сопоставим с ценой переданного под выплату ренты имущества. Сложнее дело обстоит с пожизненной рентой. Срок уплаты рентных платежей в данном случае определен сроком жизни получателя ренты. Но каков он будет на самом деле (10, 20 или 100 лет) не может определить никто. В том числе и стороны договора ренты. Именно поэтому большинство исследователей отмечают алеаторный (рисковый) характер договора пожизненной ренты. Но эквивалентность в данном случае несомненно будет присутствовать, т.к. соответствующие риски лежат в равной степени на каждой из сторон договора: плательщик пожизненной ренты может заплатить получателю большую сумму, чем стоимость предмета ренты; в свою очередь получатель пожизненной ренты может получить значительно меньшую сумму, чем он выручил бы при продаже имущества в случае преждевременной кончины. По нашему мнению, эквивалентность при пожизненной ренте имеет условный характер и может быть фактически определена только в случае смерти получателя ренты, который выступит основанием прекращения соответствующих договорных отношений. Рассуждения об эквивалентности договора мены мы приводим особо не смотря на то, что в принципе согласны с утверждением М.И. Бару о том, что понятие возмездности и эквивалентности не совпадают. .

Значительно сложнее обстоит дело с платностью и бесплатностью передачи предмета ренты. Что это? Во-первых, насколько платность или бесплатность, дают основания для дифференциации отдельных положений статей ГК относительно постоянной ренты, во-вторых, влияют на возмездность или безвозмездность договора ренты в целом и, в-третьих, оправданность и необходимость субсидиарного применения к договору ренты положений о купле-продаже и дарении? В цивилистической литературе по этому поводу были различные мнения, но следует констатировать, что принципиальную оценку соответствующих проблем сделано не было.

Так, например, А. Мамаев, рассматривая только оправданность и целесообразность распространение на рентные отношения правил о купле-продаже, считает, что «устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 (Статья 585 ГК РК тождественна по своим положениям ст. 519 ГК РК.) получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении.

В других источниках встречаются просто противоречивые суждения. Например, в одном месте М.И. Брагинский указывает, что «бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (ренты - С.С.)… возмездным. При этом имеется в виду, что данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты».

Несмотря на подчеркнутую категоричность суждения, уже в другом месте работы М.И. Брагинский утверждает прямо противоположное: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты… Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором». Вот так, с одной стороны - рента возмездный договор, с другой - безвозмездный, причем это качество ренты презюмируется.

Другой исследователь рентных отношений В.С. Ем считает, что положения ст. 585 ГК влияют не возмездность или безвозмездность договора ренты, а на его юридическую природу. Автор полагает, что «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи» Вместе с тем, сомнений в возмездном характере договора ренты у В.С. Ем не возникает.

Казахстанский цивилист Б.В. Покровский следующим образом разъясняет правила ст.519 ГК, «…по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения».

Менее противоречивы и более последовательны рассуждения Р.А. Максоцкого о возмездном характере договора ренты. С одной стороны автор говорит о том, что «…совершенно не понятна позиция законодателя, по которой он включил в ГК ст. 585, смысл самой этой статьи, возможность ее применения на практике». С другой - автор приводит пример, в котором можно вести речь о безвозмездности договора ренты - дарении капитала, с тем, чтобы половина процентов по нему пожизненно выплачивалась дарителю.

Заслуживает также внимание один из критериев безвозмездности, предлагаемый Р.А. Максоцким вслед за А.А. Симолиным. Речь идет о ситуациях, когда в безвозмездных договорах происходит возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях (т.н. modus). Правовым обоснованием того, что modus не превращает отношение сторон в возмездное, является то, что эта возложенная на сторону обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставленного другой стороной. Два критерия modus,a: а) указанная обязанность той стороны, которая обогащается по безвозмездным сделкам, должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона; б) в действиях той стороны, которая этот modus исполняет, должна быть тесная связь с тем, что предоставлено. Поэтому, заключает Р.А. Максоцкий, modus «…может быть выражен в деньгах только тогда, когда само предоставление той стороной, которая устанавливает modus, выражается так же в деньгах. Во всех остальных случаях, когда платеж ренты производиться в деньгах, но под отчуждение вещей, имущественных прав… правоотношение сторон будет возмездным».

Соглашаясь с большинством высказанных Р.А. Максоцким суждений, полагаем необходимым внести некоторые уточнения.

Прежде всего, по нашему мнению возмездность договора ренты очевидна во всех случаях, т.к. для нас не вызывает сомнений тот факт, что предметом договора ренты могут быть только вещи, т.е. следует ограничительно толковать термин «имущество», которым в ст. 517 ГК (и в других) обозначен соответствующий предмет. Во-первых, договор ренты, о чем мы уже говорили ранее, входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Возможность установление права собственности на вещь не вызывает сомнений, а вот право собственности на деньги - здесь по крайней мере существует полярные точки зрения. По нашему убеждению, о праве собственности на деньги можно говорить весьма условно. Относительно юридической природы безналичных денег - речь может идти только о праве требования, например к банку. Применительно к наличным деньгам правильнее речь вести о фактическом обладании ими. Деньги не имеют практически никакого потребительского значения (за исключением может быть их коллекционирования), они выступают средством платежа, всеобщим эквивалентом и т.п., рассмотрение денег в качестве вещей по нашему мнению юридически некорректно. Что касается возможности установление права собственности на имущественные права, то с точки зрения континентальной правовой системы это просто невозможно и формула «право собственности на имущественное право» выглядит по меньшей мере абсурдной.

Второе важное уточнение касается юридической квалификации положений ст. 519 ГК. По нашему мнению, передача имущества под выплату ренты за плату или без таковой следует рассматривать в качестве первоначального рентного платежа, который, при его наличии, свидетельствует об исполнении договора ренты. При отсутствии такового, в современной интерпретации - передача имущества под выплату ренты бесплатно, рентные платежи осуществляются согласно договора и в этом случае, по всей логике вещей, их размер должен быть выше, чем в первом. Соответственно высказанной позиции требует соответствующего изменения формулировка п. 1 ст. 519 ГК. Правила же п. 2 ст. 519 в этом случае вовсе утрачивают какой-либо юридический смысл и поэтому должны быть исключены из ГК. Другой возможный вариант заключается в правиле, отсылающем к положениям ст. 385 ГК о цене договора.

Еще одним важным моментом является изменение правил ст.ст. 528 и 529 ГК. Мы полагаем, что ориентиром относительно выкупной цены постоянной ренты должно стать не сумма годовых рентных платежей, а стоимость конкретной вещи. В данном случае, следует учесть, с одной стороны - произведенные плательщиком ренты платежи, с другой - стоимость имущества, переданного под выплату ренты. Расчетная формула в этом случае может быть такой: выкупная цена = стоимость вещи - рентные платежи, произведенные плательщиком ренты. Подобное правило а) может быть сформулировано в виде диспозитивного правила, если иное предусмотрено соглашением сторон, б) созвучно существующим положениям ст. 385 ГК, в) характерно для юридической конструкции всех обязательств по передаче имущества в собственность.

Весьма интересным в плане его теоретического осмысления является такой инструмент рентного договора как выкуп ренты.

Речь идет о действии, совершаемом плательщиком ренты и направленном на прекращение его обязательства по выплате рентных платежей.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты:

По инициативе плательщика ренты;

По требованию ее получателя.

В зависимости от того, по чьей инициативе производится выкуп ренты, последний выступает своего рода гарантией прав соответственно либо плательщика ренты, либо ее получателя.

Наиболее простым, с точки зрения уяснения правовой природы выкупа ренты, является выкуп, осуществляемый по инициативе плательщика ренты. Пунктом 2 статьи 367 ГК РК предусматривается возможность прекращения обязательства по требованию одной из сторон. И в рассматриваемой ситуации выкуп ренты действительно является прекращением обязательства по уплате рентных платежей и в целом всего рентного договора.

Поскольку выкуп ренты представляет собой уплату выкупной цены (денежной суммы согласованной сторонами в рентном договоре или определяемой в соответствии с нормами ГК РК), и представляет собой часть обязательства по выплате ренты, последнее в этом случае следует рассматривать как альтернативное обязательство. Выкуп ренты в этом случае является добровольным исполнением гражданско-правовой обязанности. В соответствии с ГК РК надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом.

Выкуп ренты по инициативе плательщика сформулирован законодателем как право плательщика: пункт 3 статьи 526 ГК РК говорит о ничтожности условия о недопустимости выкупа постоянной ренты.

В случае, когда выкуп ренты производится по требованию получателя ренты все намного сложнее. Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в связи нарушением обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. К числу таковых из упомянутых законодателем в статье 527 ГК РК относится случай, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (этот срок может быть изменен в рентном договоре).

Коль скоро требование о выкупе заявляется рентополучателем в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств, выкуп ренты в указанном случае следует рассматривать, на мой взгляд, как меру оперативного воздействия. Действия получателя ренты состоят в одностороннем изменении договорного условия о содержании (замена исполнения),допустимом в силу закона. Рентный договор в этой ситуации прекратится так же, как в предыдущем случае, надлежащим исполнением, которое состоит в добровольной выплате плательщиком ренты выкупной цены.

Поскольку исполнение рентного договора, как уже не раз отмечалось, производится, как правило, в течение длительного периода, в реальной жизни могут возникнуть различные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что имущественное положение должника ухудшилось настолько, что дальнейшая выплата рентных платежей в размере и в сроки, установленные рентным договором, невозможна. В этом случае, как и в случае, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, получатель вправе требовать выкупа ренты. Выкуп ренты, как и в приведенных ранее случаях, влечет прекращение договора. Односторонний отказ получателя от договора путем заявления требования о выкупе ренты в этих случаях выступает в качестве меры оперативного воздействия отказного характера, которая применяется непосредственно получателем ренты как управомоченным субъектом и направлена на недопущение (уменьшение) его убытков в связи с неисполнением договора.

Передача плательщиком рентного капитала в собственность нескольких лиц и (или) его раздел между ними дает получателю право требовать выкупа ренты. В данном случае плательщиком ренты не допущены никакие нарушения прав получателя, поскольку он вправе как собственник распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но требование о выкупе может быть заявлено получателем. В этой ситуации требование получателя о выкупе ренты является допустимым в силу закона односторонним изменением договора. Факт появления множественности лиц на стороне рентного должника (плательщика) является основанием для одностороннего изменения договора по требованию рентного кредитора (получателя)

Все изложенное выше относится только к договору постоянной ренты: указанная разновидность рентного договора действует бессрочно и в какой-то момент может стать неприемлемой для одной из сторон в силу причин фактического, экономического или правового характера.

Если в рамках договора постоянной ренты выкуп может рассматриваться как одностороннее изменение договора или как мера оперативного воздействия, то в рамках договора пожизненной ренты законодатель предусматривает возможность выкупа лишь в случае существенного нарушения договора, приравнивая такого рода выкуп к расторжению договора. Последствием такого расторжения будет, в отличие от общего правила, не возмещение убытков, а уплата выкупной цены, которую можно рассматривать как альтернативную неустойку.

В статье 539 ГК РК законодатель вновь возвращается к понятию «прекращение договора». В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением допускается возврат рентного капитала или выплата выкупной цены, которая не подлежит уменьшению на сумму расходов, понесенных плательщиком, и выступает здесь как цена (денежный эквивалент) имущества, переданного под выплату ренты. Стоимость имущества, переданного под выплату ренты (выкупная цена), является в данном случае штрафной неустойкой.