Границы зон с особыми условиями использования. Ограничения в использовании земельного участка. Проблемы государственной регистрации и кадастрового учета зон с особыми условиями использования

Зоны с особыми условиями использования территории обозначаются специальными знаками информационного типа. За их повреждение, несанкционированный перенос, уничтожение предусматривается административная ответственность. Все виды зон с особыми условиями использования территории должны быть зарегистрированы и воспроизведены на всех картах.

Классификация

Зоны с особыми условиями использования территорий включают охранные участки:

Объектов электросетевого комплекса.
Магистральных трубопроводов.
Объектов газоснабжения.
Геодезических пунктов.
Сетей и сооружений связи.
Морских портов.
Железных дорог.
Стационарных пунктов, предназначенных для наблюдения за состоянием природы, уровнем ее загрязнения.

Водо- и рыбоохранные местности, заповедники.
Округа и охраны лечебных природных ресурсов, курортов, оздоровительных местностей, водных объектов, предназначенных для хозяйственно-бытового, питьевого снабжения.
Защитные участки сооружений, предприятий и иных объектов.
Охранные территории культурно-исторических комплексов.

Дополнительно

В соответствии с законами и нормативными актами в перечень зон с особыми условиями использования территории входят также:

Лесопарковые участки.
Прибрежные полосы водных (внутренних) путей РФ.
Приаэродромные участки.

Специфика выделения

Зонами с особыми условиями использования территорий являются местности, пределы которых определены правилами и внутри которых действуют специальные регламенты. Выделение таких участков осуществляется с учетом различных факторов. В частности, установление зон с особыми условиями использования территорий производится в соответствии с:

Возможностью сочетания в пределах одной местности разных видов планируемого и существующего режимов эксплуатации участков.
Размещением функциональных зон и показателей их предполагаемого развития. Последние определяются в соответствии с действующим генпланом.

Цели

Рассматриваемые участки выделяются в соответствии с нормами федеральных законов. Землеустройство зон с особыми условиями использования территорий осуществляется для:

Безопасности граждан.
Создания условий для эксплуатации промышленных, энергетических, радиационных и ядерных опасных, транспортных объектов, пунктов хранения вредных веществ и материалов.
Охраны природных, историко-культурных памятников, археологических комплексов.
Устойчивого функционирования природных экосистем.
Защиты ландшафтов от загрязнения.

Признаки зоны с особыми условиями использования территории

Как правило, наделы, входящие в их состав, не изымаются у правообладателей. Однако в их пределах могут вводиться специальные режимы, запрещающие либо ограничивающие те или иные типы деятельности, несовместимые с целями выделения таких местностей. Границы зон с особыми условиями использования территорий определяются по действующему законодательству. Они подлежат описанию и внесению в госкадастр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территории создаются на местности, прилегающей к объектам, в отношении которых они образованы. При этом последние не входят в состав таких участков. Создание зоны с особыми условиями использования территории предполагает определенные правовые требования и ограничения по эксплуатации объектов недвижимого/движимого имущества.

В отношении таких участков могут предусматриваться правила посещения, пребывания и проч. В этих требованиях и ограничениях выражается защитный или охранный режим. Площадь рассматриваемых участков обычно не совпадает с размерами объектов, для охраны которых или защиты от которых они создаются. Границы зон с особыми условиями использования территорий существенно шире. В случае их совпадения об этом должно прямо указываться в нормативном акте, на основании которого формируется участок. Объект охраны либо источник воздействия должен иметь свою отдельную границу. Их площадь не входит в состав рассматриваемых участков, кроме случая их совпадения.

Определение

Принимая во внимание приведенные выше критерии, можно установить, что зоной с особыми условиями пользования территорией выступает местность, определяемая в соответствии с законодательством, имеющая свои пределы, описанные согласно предусмотренному в нормах порядку. Она предназначается для охраны объекта или защиты от негативного воздействия на человека и природу, накладывает юридические требования к эксплуатации и ограничения, определяет правила посещения, нахождения, режим пребывания и проч. При этом зона, как правило, не совпадает с границами охраняемого объекта или опасного источника.

Нюансы

Для отнесения местности в состав зоны с особыми условиями использования территории Росреестр оценивает наличие всех признаков, указанных выше. Исключение составляет обязательность описания и внесения в госкадастр. Это делается после отнесения местности в рассматриваемую категорию.

Исключения

Зоны с особыми условиями использования территории следует отличать от прочих участков с ограничениями. Создание первых, как отмечалось выше, осуществляется для охраны какого-либо объекта или обеспечения защиты от источника опасности. Образование иных участков с ограничениями может не преследовать таких целей. К примеру, в состав зон с особым режимом не включаются особо охраняемые местности, защитные леса и иные аналогичные площади, где предмет/объект охраны составляет с ними единое целое. На особо охраняемых участках охране подлежат различные природные комплексы. Это может быть непосредственно земля, недра, водные объекты, животный или растительный мир. При осуществляется не каждого из них отдельно, а в совокупности. Она и составляет особо охраняемую местность, которая, в свою очередь, выступает единым объектом по отношению к зоне с особым режимом эксплуатации.

Аналогичным образом рассматриваются и защитные леса. По сути, они представляют собой комплекс кустарников и деревьев. Объект охраны при этом - не конкретное насаждение, а вся площадь, занятая лесом. Не выступают как зоны с особым режимом эксплуатации территории памятники культуры и истории. Они являются объектом охраны. А зоны с особым режимом устанавливаются на местности, сопряженной с ними.

Госкадастр

Законодательством предусматривается обязательный учет зон с особыми условиями использования территории. В госкадастр вносятся следующие данные:

Индивидуальное обозначение. Это может быть номер, тип, вид, индекс и проч.
Описание расположения границ.
Названия органов государственной или муниципальной власти, по решению которых была создана местность.
Реквизиты соответствующих постановлений, а также актов об изменении границ, источники официального их издания.
Содержание ограничений по эксплуатации недвижимых объектов, расположенных в пределах местности.

Материалы градостроительной деятельности

Сведения о зонах с особым режимом отображаются:

На картах, входящих в состав схем планирования и генпланов.
В материалах по обоснованию проектов и на чертежах межевания.
На картах зонирования, входящих в состав правил застройки и землепользования.

Порядок внесения сведений в кадастр

В ФЗ №221, кроме положений, регламентирующих процедуру учета недвижимых объектов, есть нормы, предусматривающие правила отражения сведений о зонах с особым режимом использования. По ст. 1, ч. 1 указанного нормативного акта государственный кадастр представляет собой систематизированный свод данных о зарегистрированном недвижимом имуществе. В него также вносится информация о границах России, регионов, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон и местностей с особым режимом эксплуатации. Согласно ст. 46 (ч. 1) ФЗ №221, государственные, территориальные уполномоченные структуры власти обязаны предоставить информацию о зарегистрированных участках до даты вступления нормативного акта в действие. Состав сведений и правила направления материалов в орган по кадастровому учету определяются исполнительным госорганом, утвержденным правительством. В законе также предусматривается срок, в который указанная информация и документы должны быть представлены. Он составляет не более 10 дней с даты принятия решения об установлении, изменении, отмены создания зоны с особым режимом.

Функциональные участки

Для таких зон документацией по территориальному планированию определяются границы и назначение. В не предусматривается обязанность создавать функциональные участки в соответствии с фактической эксплуатацией. Это обуславливается тем, что планирование ориентировано не на закрепление существующего положения, а на развитие местности в будущем. В качестве ключевой цели зонирования выступает выделение в пределах городского поселения относительно однородных по техногенной нагрузке и природным особенностям участков. Все инфраструктурные объекты подразделяются на три крупные группы:

Промышленные зоны. К ним относят местности, в пределах которых располагаются предприятия.
Селитебные зоны. В пределах этих участков распространена жилая застройка.
Рекреационные зоны. На этих участках находятся зеленые массивы. Они могут предназначаться для рекреации после проведения комплекса мероприятий по благоустройству. В составе этих участков присутствуют городские сады, лесопарки, леса, скверы и проч.

Другие категории

Законодательство предусматривает также выделение территориальных зон. Но оно осуществляется в соответствии со сложившейся планировкой на местности. В составе территориальных зон присутствуют:

Жилые массивы. В их пределах допускается различная максимальная этажность сооружений.
Общественно-деловые зоны разного типа. Это могут быть участки коммерческих, деловых, коммунально-бытовых объектов, учреждений культуры, здравоохранения и проч.
Производственные территории, зоны транспортной и инженерной инфраструктур.
Сельскохозяйственные угодья, в том числе садоводства, дачи и проч.
Рекреационные территории. В их составе находятся сады и парки, леса, водоемы, спортивные объекты.
Территории особо охраняемых зон. Эти участки имеют важное историко-культурное, научное, экологическое, рекреационное, эстетическое, оздоровительное и прочее значение.
Зоны специального использования. В их составе присутствуют кладбища, объекты для размещения промышленных и бытовых отходов, прочие объекты, расположение которых может обеспечиваться исключительно путем выделения отдельных участков.
Прочие территориальные зоны. Они выделяются в соответствии с функциональными участками и спецификой эксплуатации наделов, а также объектов капстроительства.

К зонам, устанавливаемым в соответствии с законодательством, также относят и другие территории. В их состав входят, в частности, пригород и участки, предназначенные для размещения объектов капстроительства.

Заключение

Выше были рассмотрены основные признаки зон с особым режимом использования. При описании критериев следует обратить внимание на различие между двумя правовыми категориями. Речь, в частности, ведется об объектах охраны и непосредственно самой зоне с особым режимом. К первым относят источники негативного влияния на человека и природу. Зона с особым режимом использования располагается вдоль такого объекта либо вокруг него. При этом опасный источник и участок, сопряженный с ним, существуют не как одно целое, а отдельно друг от друга.

Нормативными актами устанавливается обязанность уполномоченных муниципальных и госорганов предоставлять сведения обо всех зонах с особым режимом использования. Это правило распространяется и на местности, выделенные в рассматриваемую категорию до вступления в силу ФЗ №221. Процедура постановки на учет таких зон предполагает внесение соответствующих сведений о них в госкадастр. Кроме этого, информация отражается в планировочной, схемах и чертежах, в картах. В составе зон с особым режимом могут находиться участки, принадлежащие гражданам на правах собственности. В этом случае в указываются соответствующие ограничения.

Едва ли не самым важным этапом покупки земельного участка является как можно более полный и тщательный сбор информации для выявления факторов, которые могут сказаться на реализации цели, с которой этот участок приобретается. Первостепенной задачей при юридической проверке выбранного для приобретения участка является сбор информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На сегодняшний день существует более 200 разновидностей зон с особыми условиями использования территорий 1 .

Каждая из таких зон имеет свои основания возникновения, размеры и правовой режим, которые устанавливаются законодательством в соответствующей сфере, и перечислить в статье все их особенности не представляется возможным и не имеет смысла. Единственное, что объединяет все эти зоны и имеет наибольшее значение для покупателя, - они создают те или иные ограничения деятельности на соответствующей части земельного участка. Связаны эти ограничения в основном с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ и размещением отходов.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 87 Земельного кодекса РФ включенные в состав зон с особыми условиями использования территорий земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Однако главная проблема для будущего собственника или владельца земельного участка заключается не в том, что упомянутые выше ограничения существуют, и даже не в отсутствии четких режимов использования зон с особыми условиями использования территорий, а в отсутствии порядка установления их границ и доступности сведений о них в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Проблемы государственной регистрации и кадастрового учета зон с особыми условиями использования

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о госрегистрации недвижимости) в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и других зон, тем или иным образом ограничивающих использование земельных участков. Согласно подп. 5 п. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах территории с особыми условиями использования территории, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН.

В соответствии со ст. 10 Закона о госрегистрации недвижимости в ЕГРН вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения таких зон и территорий (вид, тип, номер, индекс и другие обозначения);

2) описание местоположения границ таких зон и территорий;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон, о создании таких территорий;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон, о создании или об изменении таких территорий и источники официального опубликования этих решений;

5) реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;

7) реквизиты решений Правительства РФ о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в РФ, игорной зоны.

При этом подп. 9 п. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости предусматривает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления направлять в Росреестр документы либо содержащиеся в них сведения для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении, изменении или о прекращении существования той или иной зоны с особыми условиями использования территорий.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ) сведения об установленных до дня вступления в силу данного закона зонах с особыми условиями использования территорий, содержащиеся в документах, хранящихся в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Отдельные положения отраслевых нормативных актов прямо устанавливают, что охранная зона считается установленной с момента осуществления ее кадастрового учета (см., например, п. 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.12.2014 № 798 до 1 января 2017 г. был установлен переходный период, в течение которого Росреестр должен был включить в государственный кадастр недвижимости сведения об установленных до вступления в силу Закона № 221-ФЗ зонах с особыми условиями использования территорий. Сроки в указанном приказе изменены не были.

Следовательно, предполагается, что сведения обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до 2008 г., теперь содержатся в реестре недвижимости.

Опираясь на перечисленные выше нормы, впору предположить, что, получив выписку из ЕГРН, можно точно узнать, какие охранные зоны установлены в отношении планируемого к приобретению земельного участка, и сопоставить данные зоны с планируемым к осуществлению проектом застройки. Однако, к сожалению, казалось бы, предельно понятный правовой механизм, заложенный в Законе о госрегистрации недвижимости, на практике почти не работает. До его вступления в силу аналогичные нормы уже существовали в Законе № 221-ФЗ, и имеющаяся на сегодняшний день судебная практика демонстрирует отсутствие воплощения их в реальной жизни.

Так, например, существует сформировавшаяся судебная практика, согласно которой охранная зона инженерных сетей, построенных в советский период, не требовала кадастрового учета, и, соответственно, ограничения такой зоны действуют без кадастрового учета и в настоящее время (Определение ВАС РФ от 04.06.2013 № ВАС-6464/13 по делу № А65-30854/2011).

Ситуацию с «невыявленными» зонами, к сожалению, не исправляет и наличие в п. 6 ст. 56 ЗК РФ нормы о том, что охранные зоны являются обременением земельного участка и подлежат государственной регистрации в качестве таковых. Правоприменительная практика государственных органов игнорирует указанную норму ЗК РФ. Так, Росреестр как орган, ответственный за регистрацию прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) такого имущества, полагает, что такое ограничение использования участка, как охранная зона, не подлежит государственной регистрации (см. письмо Росреестра от 18.12.2014 № 14-17484/14).

К похожему выводу приходят и суды (см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 13.11.2014 по делу № 33-15312/2014). Основным аргументом судов является то, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны.

Как определить, попадает ли участок в зону с особыми условиями использования?

Исходя из практики, пожалуй, самыми проблемными для собственников и других владельцев земельных участков сегодня остаются охранные зоны линейных объектов и санитарно-защитные зоны.

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить и вовсе не представляется возможным.

Еще одной неожиданной проблемой для владельца земельного участка может стать его попадание в санитарно-защитные зоны (далее - СЗЗ), которые устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. По своей сути установление СЗЗ - это планировочное решение, направленное на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки жилых районов, а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях.

Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Например, в Ростове-на-Дону СЗЗ включены в генеральный план, и степень актуальности этой информации крайне мала, так как изменения в генеральный план не поспевают за корректировкой СЗЗ.

Императивные нормы, определяющие размеры СЗЗ, в законодательстве отсутствуют. В СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» прописаны их нормативные размеры для различного рода объектов (по степени вредности для человека), однако при соблюдении определенных процедур размеры могут быть изменены на основании проекта, самостоятельно разработанного собственником объекта с привлечением для проведения необходимых исследований аккредитованной организации.

Отметим, что на практике собственники объектов не стремятся разрабатывать проекты, обосновывающие сокращение СЗЗ, поскольку это требует от них материальных и временных затрат. Зачастую создаваемые проекты СЗЗ предусматривают максимальные нормативные размеры без учета интересов лиц, чьи земельные участки попадают в устанавливаемую СЗЗ.

Как было указано выше, теоретически собственник объекта недвижимости, в отношении которого вводится СЗЗ или охранная зона, а также орган, установивший соответствующую зону, должны внести сведения о ней в ЕГРН. Однако собственники и государственные органы далеко не всегда выполняют эти обязанности, а ответственность за это в законодательстве не предусмотрена. Поэтому в действительности сведения о СЗЗ и охранных зонах в ЕГРН часто отсутствуют.

При этом в соответствии с судебной практикой это не означает, что такие зоны не были установлены (см. Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2012 года, утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013). Такой подход приводит к легализации существования СЗЗ и охранных зон даже при неуведомлении или неосведомленности собственника участка о наличии обременения.

Так как на сведения из ЕГРН полагаться нельзя, единственным способом хотя бы отчасти устранить риски попадания земельного участка в какую-либо зону с особыми условиями использования является самостоятельный сбор всей доступной информации. Значительную помощь здесь может оказать просто внимательное изучение прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена СЗЗ или охранная зона.

Информацию о наличии на согласовании проектов обоснования размеров расчетных СЗЗ и установлении окончательных СЗЗ можно найти в Реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию, электронная версия которого расположена на сайте http://fp. crc. ru/. Более надежно определить, попадает ли участок в СЗЗ, можно письменно, обратившись в территориальный орган Роспотребнадзора и получив информацию о наличии установленных СЗЗ в отношении выявленных при самостоятельном осмотре, а также каким-либо иным образом объектов.

Право на возмещение убытков лица, чей участок попал в зону с особыми условиями использования

Как следует из вышеизложенного, при включении земель и расположенных на них объектов в состав СЗЗ и охранных зон правообладатели сталкиваются с принудительным ограничением своих прав на размещение определенных объектов и ведение некоторых видов деятельности. Формально ЗК РФ предусматривает право собственника имущества, которое оказалось в составе СЗЗ или охранной зоны, на возмещение убытков, однако на практике все не так безоблачно.

В силу п. 3 ст. 1064 ГК РФ вред от правомерных действий подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. Применительно к описываемой ситуации закреплен только один способ защиты нарушенных прав - возмещение убытков (ст. 57 ЗК РФ). Порядок возмещения убытков определяется утвержденными постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила № 262).

Общий принцип состоит в том, что при расчете размера убытков учитываются (п. 8 Правил № 262):

разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета и стоимостью с учетом ограничений прав;

убытки, которые собственники земельного участка несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода;

расходы, касающиеся ограничения прав.

В то же время согласно п. 5 Правил № 262 размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, которые, к сожалению, до настоящего времени не утверждены и даже не разрабатываются.

Несогласие с размером убытков признается основанием для подачи искового заявления о возмещении убытков. Однако в суде лицам, чьи права нарушены или ограничены установлением СЗЗ или охранной зоны, придется столкнуться с рядом проблем.

Главная из них состоит в том, что судебные акты по взысканию такого рода убытков единичны, а общий подход к разрешению подобных споров отсутствует.

Суды исходят из того, что право на возмещение предоставлено собственникам и иным титульным владельцам земельных участков, правомочия которых были ограничены непосредственно при возникновении соответствующего обременения (см., например, Определение Ленинградского областного суда от 09.10.2013 по делу № 33-4661/2013, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).

Подход судов прост: если лицо не было собственником, когда была введена СЗЗ или охранная зона, значит, интересы этого лица не нарушены.

Получается, что предыдущий собственник земли право на компенсацию убытков утратил (объект отчужден), а новый это право не приобрел. Таким образом, отсутствие обязанности собственника объекта, в отношении которого была установлена соответствующая зона до введения в действие Закона № 221-ФЗ, внести сведения об этом в реестр не только влечет риск «неожиданного» приобретения участка с СЗЗ или охранной зоной, но и фактически сводит к нулю шансы покупателя на возмещение убытков в порядке ст. 57 ЗК РФ.

Судебная практика относительно самого факта ограничения прав, применимого в подобных ситуациях порядка возмещения убытков и расчета их размера противоречива.

Так, например, при рассмотрении дела № А41-20317/11 суд удовлетворил требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища. В данном деле суды руководствовались лишь нормами ст. 15 ГК РФ, не ссылаясь на ст. 57 ЗК РФ (постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу № А41-20317/11).

В другом деле Смоленский областной суд отменил решение суда первой инстанции, который удовлетворил требования собственников земли о взыскании ее рыночной стоимости в связи с невозможностью использования участка по назначению из-за того, что он находился в СЗЗ кладбища и на его территории были сделаны захоронения. Суд пришел к выводу, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, так как согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ кладбища допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права собственника участка распространением на него СЗЗ кладбища не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2012 по делу № 33-2445).

Отказывая во взыскании убытков в деле № А07-13987/2013, суд отметил, что к рассматриваемым отношениям применяются специальные нормы, регулирующие порядок возмещения убытков при установлении ограничения права собственника земельного участка, отличные от общих норм гражданского законодательства о порядке взыскания убытков - ст. 56, 57 ЗК РФ. По смыслу этих норм основанием для взыскания убытков служит сам факт установления ограничений прав собственника земельного участка, следствием которого стало изменение его рыночной стоимости либо прекращение обязательств его собственника перед третьими лицами. В связи с тем что ограничения были введены ранее возникновения права собственности истца на спорный земельный участок, у него нет оснований для заявления такого требования (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 по делу № А07-13987/2013).

По результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нем дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ, причиненные в связи с включением земельного участка в СЗЗ объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского областного суда от 21.12.2010 по делу № 33-4114).

Как видно из приведенной судебной практики, в случаях, когда убытки, причиненные ограничением прав на землю в результате установления СЗЗ или охранной зоны, все же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков и расчета подлежащих взысканию сумм, то есть взыскивают полную стоимость земельного участка, хотя в п. 8 Правил № 262 это не оговорено.

Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды на практике вообще не применяется судами. И это при том, что главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков установлением СЗЗ или охранных зон чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода. Например, для участка с разрешенным использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению и упущенная выгода, очевидно, существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.

Таким образом, возмещение убытков с учетом сложившейся судебной практики не является эффективным способом защиты нарушенных установлением СЗЗ или охранной зоны прав собственника участка.

С учетом того что перспективы компенсации весьма призрачны, собственникам и покупателям земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования, следует иметь в виду возможности иного способа защиты своих прав - взыскания платы за размещение в границах земельного участка объекта (как правило, линейного), который стал причиной установления охранной зоны.

Между тем, исходя из п. 8 ст. 90 ЗК РФ, земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Из данной нормы следует, что собственник трубопровода не «использует» земельный участок, в границах которого расположен трубопровод. Получать соответствующий земельный участок в аренду либо устанавливать сервитут сетевой организации не требуется, а соответственно, не требуется и выплачивать какие-либо денежные средства правообладателю такого участка.

Перспективы правового регулирования

Необходимо отметить, что с 1 января 2016 г. вступили в силу новые положения ст. 87 ЗК РФ (введены Федеральным законом от 13.07.2015 № 252-ФЗ), согласно которым обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах такой зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости. При этом правообладатели земельных участков должны уведомляться об установленных ограничениях в течение 15 дней с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Помимо этого, с 1 января 2018 г. для ввода в эксплуатацию объектов, которые подразумевают наличие охранной зоны, станет обязательным наличие описания границ данной зоны (ст. 55 ГрК РФ). При этом приложением к разрешению на ввод в эксплуатацию такого объекта будет текстовое и графическое описание охранной зоны, а само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении охранной зоны объекта в соответствующих границах.

Кроме того, сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г. Представляется, что застройщик не может быть полностью уверен в отсутствии какой-либо подземной инженерной сети в приобретаемом участке до этой даты.

Таким образом, согласно действующим на сегодняшний день нормам до 2017 г. Росреестр должен был внести в кадастр недвижимости информацию обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до вступления в силу Закона № 221-ФЗ (до 1 марта 2008 г.), а в срок до 1 января 2022 г. должен будет внести сведения обо всех зонах, установленных после этой даты.

Подводя итог, можно сказать, что, учитывая сложившуюся практику и невыполнение государственными органами и собственниками соответствующих объектов своих обязанностей по внесению сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН, отсутствие единого порядка установления границ таких зон, на сегодняшний день единственным способом защиты, который хоть как-то поможет уберечь покупателя от приобретения участка, который «неожиданно» окажется в санитарно-защитной или охранной зоне, не позволяющей вообще что-либо возводить на этом участке, является проведение детального анализа содержащейся в различных источниках информации, включая направление запросов в соответствующие государственные органы и самостоятельное визуальное обследование прилегающей к участку территории на предмет выявления объектов, вокруг которых может быть установлена соответствующая зона, как с использованием картографических материалов в интернете, так и непосредственно на месте.

1 Наиболее полный перечень всех возможных разновидностей зон с особыми условиями использования территорий, а также нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим каждой из них, содержится в региональном документе - Классификаторе «Особые режимы использования участка и его частей», утвержденном приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 14.08.2009 № 216.

6. Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (далее - сетевая организация).

Сетевая организация обращается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, с заявлением о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства и представленными в виде электронного документа и в бумажном виде сведениями о границах охранной зоны, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ такой зоны, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости. Решение о согласовании границ охранной зоны принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, в течение 15 рабочих дней со дня поступления указанных заявления и сведений.

После согласования границ охранной зоны федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, направляет в течение 5 рабочих дней в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о согласовании границ охранной зоны в отношении отдельных объектов электросетевого хозяйства, включая их наименование и содержание ограничений использования объектов недвижимости в их границах, с приложением текстового и графического описаний местоположения границ такой зоны, а также перечня координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости, на основании которого указанный федеральный орган исполнительной власти принимает решение о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах охранной зоны.

Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

7. Охранные зоны подлежат маркировке путем установки за счет сетевых организаций предупреждающих знаков, содержащих указание на размер охранной зоны, информацию о соответствующей сетевой организации, а также необходимость соблюдения предусмотренных настоящими Правилами ограничений.

III. Правила охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках

8. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи;

б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;

в) находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи;

г) размещать свалки;

д) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).

9. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается:

а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

в) использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

г) бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

д) осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

10. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются:

а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;

б) горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель;

в) посадка и вырубка деревьев и кустарников;

г) дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи);

д) проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоемы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учетом максимального уровня подъема воды при паводке;

е) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

ж) земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи);

з) полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

и) полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).

11. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается:

а) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи);

б) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

в) устраивать причалы для стоянки судов, барж и плавучих кранов, бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).

12. Для получения письменного решения о согласовании осуществления действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, заинтересованные лица обращаются с письменным заявлением к сетевой организации (ее филиалу, представительству или структурному подразделению), ответственной за эксплуатацию соответствующих объектов электросетевого хозяйства, не позднее чем за 15 рабочих дней до осуществления необходимых действий.

Сетевая организация в течение 2 дней с даты поступления заявления рассматривает его и принимает решение о согласовании (отказе в согласовании) осуществления соответствующих действий.

Письменное решение о согласовании (отказе в согласовании) осуществления действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, вручается заявителю, либо направляется ему почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Заявитель также информируется сетевой организацией о принятом решении с использованием факсимильных или электронных средств связи в случае, если в заявлении указано на необходимость такого информирования.

Отказ в согласовании действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, допускается, если осуществление соответствующих действий нарушает требования, установленные нормативными правовыми актами, и может повлечь нарушение функционирования соответствующих объектов электросетевого хозяйства. Отказ должен быть мотивированным и содержать ссылки на положения нормативных правовых актов, которые будут нарушены вследствие производства заявителем соответствующих работ (осуществления соответствующих действий).

Лица, получившие решение о согласовании осуществления действий в охранных зонах, обязаны осуществлять их с соблюдением условий, обеспечивающих сохранность объектов электросетевого хозяйства.

Письменное решение о согласовании производства взрывных работ в охранных зонах выдается только после представления лицами, производящими эти работы, оформленной в установленном порядке технической документации (проекты, паспорта и т.п.), предусмотренной правилами безопасности при взрывных работах, установленными нормативными правовыми актами.

При получении письменного решения о согласовании строительства, капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений одновременно с указанным заявлением сетевой организации направляется проектная документация, разработанная применительно к соответствующим объектам. В случае если разработка такой документации в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не является обязательной, одновременно с таким заявлением представляются сведения о параметрах объекта, который планируется построить (изменении его параметров при реконструкции), а также о сроках и объемах работ по строительству, реконструкции и ремонту. Требовать от лиц, заинтересованных в осуществлении строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений, иные документы и сведения не допускается.

Отказ сетевых организаций в выдаче письменного решения о согласовании осуществления в охранных зонах действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, может быть обжалован в суде.

При обнаружении федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, фактов осуществления в границах охранных зон действий, запрещенных пунктами 8 пунктами 10 и настоящих Правил, без получения письменного решения о согласовании сетевой организации, уполномоченные должностные лица указанного органа составляют протоколы о соответствующих административных правонарушениях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При обнаружении сетевыми организациями и иными лицами фактов осуществления в границах охранных зон действий, запрещенных пунктами 8 и настоящих Правил, или действий, предусмотренных пунктами 10 и настоящих Правил, без получения письменного решения о согласовании сетевой организации, указанные лица направляют заявление о наличии таких фактов в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, а также вправе в соответствии с законодательством Российской Федерации обратиться в суд и (или) органы исполнительной власти, уполномоченные на рассмотрение дел о соответствующих правонарушениях.

13. При совпадении (пересечении) охранной зоны с полосой отвода и (или) охранной зоной железных дорог, полосой отвода и (или) придорожной полосой автомобильных дорог, охранными зонами трубопроводов, линий связи и других объектов проведение работ, связанных с эксплуатацией этих объектов, на совпадающих участках территорий осуществляется заинтересованными лицами по согласованию в соответствии с законодательством Российской Федерации, регламентирующим порядок установления и использования охранных зон, придорожных зон, полос отвода соответствующих объектов с обязательным заключением соглашения о взаимодействии в случае возникновения аварии.

14. На автомобильных дорогах в местах пересечения с воздушными линиями электропередачи владельцами автомобильных дорог должна обеспечиваться установка дорожных знаков, запрещающих остановку транспорта в охранных зонах указанных линий с проектным номинальным классом напряжения 330 киловольт и выше и проезд транспортных средств высотой с грузом или без груза более 4,5 метра в охранных зонах воздушных линий электропередачи независимо от проектного номинального класса напряжения.

15. Лица, производящие земляные работы, при обнаружении кабеля, не указанного в технической документации на производство работ, обязаны немедленно прекратить эти работы, принять меры к обеспечению сохранности кабеля и в течение суток сообщить об этом сетевой организации, владеющей на праве собственности (ином законном основании) указанной кабельной линией, либо федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему федеральный государственный энергетический надзор.

IV. Особенности использования сетевыми организациями земельных участков

16. Доступ к объектам электросетевого хозяйства для их эксплуатации и плановых (регламентных) работ осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством .

Для предотвращения или устранения аварий работникам сетевых организаций обеспечивается беспрепятственный доступ к объектам электросетевого хозяйства, а также возможность доставки необходимых материалов и техники.

17. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства производятся с предварительным уведомлением собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков.

Уведомление направляется в письменной форме почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Направление уведомления осуществляется с учетом определенных в установленном порядке контрольных сроков пересылки письменной корреспонденции в срок, позволяющий обеспечить его получение не позднее чем за 7 рабочих дней до даты начала проведения соответствующих работ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 настоящих Правил. В уведомлении указывается продолжительность работ, а также их содержание.

18. Работы по предотвращению или ликвидации аварий, а также их последствий на объектах электросетевого хозяйства могут проводиться без предварительного уведомления собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) земельных участков. При проведении указанных работ сетевые организации обязаны направить уведомление собственникам (землепользователям, землевладельцам, арендаторам) соответствующих земельных участков не позднее чем через 2 рабочих дня с момента начала работ.

В уведомлении указывается характер и вид повреждения объектов электросетевого хозяйства, а также сроки начала и окончания работ.

После выполнения работ по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства, работ по предотвращению или ликвидации аварий на таких объектах или их последствий сетевые организации должны привести земельные участки в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению или в состояние, в котором соответствующие земельные участки находились до выполнения работ, а также возместить собственникам (землепользователям, землевладельцам, арендаторам) убытки, причиненные при производстве работ.

19. В случае если охранные зоны установлены на сельскохозяйственных угодьях, проведение плановых работ по техническому обслуживанию объектов электросетевого хозяйства осуществляется в период, когда эти угодья не заняты сельскохозяйственными культурами или когда возможно обеспечение сохранности этих культур.

20. Плановые (регламентные) работы по техническому обслуживанию кабельных линий электропередачи, вызывающие нарушение дорожного покрытия, могут производиться только после предварительного согласования условий их проведения с лицами, владеющими на праве собственности или ином законном основании автомобильными дорогами, а в пределах поселений - также с органами местного самоуправления.

В целях согласования условий проведения работ сетевая организация, осуществляющая эксплуатацию соответствующих кабельных линий электропередачи, направляет указанным субъектам не позднее чем за 7 дней до начала проведения работ письменное заявление, в котором указываются содержание и сроки проведения работ, а также проект схемы организации движения на этот период.

Лица, владеющие на праве собственности или ином законном основании автомобильными дорогами (органы местного самоуправления поселений, в пределах которых расположены соответствующие автомобильные дороги), обязаны рассмотреть указанное заявление сетевой организации в течение 2 рабочих дней с даты его поступления и принять решение о его согласовании (отказе в согласовании). Отказ в согласовании допускается в случаях, если содержание и сроки проведения работ не соответствуют установленным обязательным требованиям или проект схемы организации движения не соответствует требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения.

По согласованию с лицом, владеющим на праве собственности или ином законном основании автомобильной дорогой, выполнение работ по устранению повреждений, причиненных дорогам, может производиться указанным лицом за счет средств соответствующих сетевых организаций.

21. Для обеспечения безаварийного функционирования и эксплуатации объектов электросетевого хозяйства в охранных зонах сетевыми организациями или организациями, действующими на основании соответствующих договоров с сетевыми организациями, осуществляются:

а) прокладка и содержание просек вдоль воздушных линий электропередачи и по периметру подстанций и распределительных устройств в случае, если указанные зоны расположены в лесных массивах и зеленых насаждениях;

б) вырубка и опиловка деревьев и кустарников в пределах минимально допустимых расстояний до их крон, а также вырубка деревьев, угрожающих падением.

22. Необходимая ширина просек, прокладываемых в соответствии с пунктом 21 настоящих Правил, расстояния, в пределах которых осуществляется вырубка отдельно стоящих (групп) деревьев (лесных насаждений), а также минимально допустимые расстояния до крон деревьев определяются в соответствии с требованиями законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, в том числе настоящих Правил.

23. Сетевые организации при содержании просек обязаны обеспечивать: установления охранных
зон объектов электросетевого
хозяйства и особых условий
использования земельных участков,
расположенных в границах таких зон

Требования
к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства

С изменениями и дополнениями от:

Охранные зоны устанавливаются:

а) вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на следующем расстоянии:

Проектный номинальный класс напряжения, кВ	Расстояние, м
	2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т.д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий)
	10 (5 - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов)



300, 500, +/-400

б) вдоль подземных кабельных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли, расположенного под ней участка недр (на глубину, соответствующую глубине прокладки кабельных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей на расстоянии 1 метра (при прохождении кабельных линий напряжением до 1 киловольта в городах под тротуарами - на 0,6 метра в сторону зданий и сооружений и на 1 метр в сторону проезжей части улицы);

в) вдоль подводных кабельных линий электропередачи - в виде водного пространства от водной поверхности до дна, ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних кабелей на расстоянии 100 метров;

г) вдоль переходов воздушных линий электропередачи через водоемы (реки, каналы, озера и др.) - в виде воздушного пространства над водной поверхностью водоемов (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении для судоходных водоемов на расстоянии 100 метров, для несудоходных водоемов - на расстоянии, предусмотренном для установления охранных зон вдоль воздушных линий электропередачи;

Информация об изменениях:

Примечание. Требования, предусмотренные подпунктом "а" настоящего документа, применяются при определении размера просек.

В данном параграфе речь пойдет о правовом режиме зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Прежде чем переходить непосредственно к характеристике таких зон, необходимо определить, что же такое зонирование территорий в целом. Законодательно данный термин не определен, но согласно положению п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». В абз. 1 ч. 2 ст. 7 ЗК РФ закреплено, что общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Очень часто «зонирование территорий» понимается только как «градостроительное зонирование», регулируемое ГрК РФ, что представляется неверным. Кроме градостроительного зонирования, в действующем российском законодательстве упоминается функциональное, экологическое, оценочное зонирование, установление ЗОУИТ и др. Так, по мнению Н.В. Кичигина, в общем виде зонирование заключается в разделении определенной территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.) 1 .

Как отмечают А.П. Анисимов, Г.Л. Землякова и Н.Н. Мельников, под зонированием обычно понимается градостроительное зонирование, хотя оно - не более чем частный случай общей процедуры зонирования как такового 2 . Э.К.Трутнев рассматривает «зонирование» в качестве общего термина, включающего разные виды. К видам зонирования Э.К. Трутнев относит градостроительное зонирование, зонирование в документах территориального планирования, зонирование земельных участков, а также установление ЗОУИТ 3 . Однако Э.К. Трутнев не включает в определение указанного понятия зонирование особо охраняемых природных территорий (например, зонирование Байкальской природной территории, зонирование особо охраняемых природных территорий).

А.А. Борисов рассматривает зонирование территорий как определение зон в границах территории, являющейся объектом конкретного вида зонирования территорий, и определение правового режима или воздействие на правовой режим таких зон. При этом определение зон представляет собой:

1) установление границ зон;
2) присвоение наименований зонам (например, «жилая зона», «зона атмосферного влияния») и в отдельных случаях присвоение условных обозначений таким зонам (например, «Ж-1», «0-1») 4 .

См.: Боголюбов С.А., Кичигин Н.В. Законодательное регулирование деятельности федеральных органов исполнительной власти по обеспечению экологической безопасности. М.: Норма, 2007. С. 241.

См.: Анисимов А.П., Землякова Г.Л., Мельников Н.Н. Зонирование как функция управления земельным фондом: вопросы теории//Современное право. 2012. № 8. С. 87-93.

См.: Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. С. 7.

См.: Борисов А.А. Значение зонирования территорий при определении правового режима земель: дис.... канд. юрид. наук. М., 2014. С. 23.

Е.С. Болтанова отмечает, что общее предназначение зонирования земель заключается в определении условий деятельности, в том числе природопользования (застройки), на соответствующей территории .

Е.А. Савельева определяет зонирование территорий «как юридический механизм обособления территорий с целью установления в их границах (зонах) специального правового режима, который по отношению к иным правовым режимам, действующим на соответствующих территориях, определяет специальные правила регулирования различного рода общественных отношений (земельных, экологических и др.); определение перечня оснований установления специальных правовых режимов и их содержания относится к компетенции законодателя» 2 .

Таким образом, можно сделать вывод, что зонирование в целом представляет собой процесс деления территории на определенные зоны, установления для каждой из них особого правового режима, который влияет не только на правовой режим территорий и всего того, что на такой территории находится.

В научной литературе отсутствует единообразие относительно соотношения зонирования территорий и установления ЗОУИТ. Например, Э.К. Трутнев включает установление ЗОУИТ в состав зонирования 3 . О.М. Козырь отмечает, что зонирование территории как метод установления ограничений по использованию земель применялось в российском законодательстве не только в отношении земель поселений, включая установление различных зон с особыми условиями использования территорий 4 . По мнению Н.Л. Лисиной, территориальное зонирование следует отличать от особых зон-ограничений 5 . А.А. Борисов полагает, что ЗОУИТ и иные виды зонирования территорий имеют общие элементы: пространственные (определение границ зон) и правовые (определение правового режима земель или воздействие на правовой режим земель). Однако каждый вид зонирования территорий осуществляется в отношении территории, не привязанной к конкретным объектам (например, территории муниципального образования, особо охраняемой природной территории), являющейся, в свою очередь, объектом соответствующего вида зонирования территорий (носит комплексный характер). Тогда как ЗОУИТ устанавливаются в отношении территорий, граничащих с конкретными объектами установления таких зон (например, промышленное предприятие, река), и носят локальный характер 1 .

Е.А. Савельева выделяет следующие виды зонирования: экологическое, градостроительное, экономическое и зонирование территорий посредством установления ЗОУИТ . Е.С. Болтанова выделяет два типа зонирования: сплошное и спорадическое, относя ко второму установление зон с замкнутыми границами и ограничительным правовым режимом .

Следовательно, можно утверждать, что установление ЗОУИТ является особым видом зонирования.

К ЗОУИТ можно отнести любые зоны, имеющие особые условия использования территории. Е.А. Галиновская полагает, что особо охраняемая природная территория может быть определена как «территория с особым режимом использования или зона» . Формирование ОЭЗ предусмотрено для обеспечения специального режима предпринимательской деятельности . При проведении мероприятий по борьбе с карантинными объектами, локализации и ликвидации их очагов создаются карантинные фитосанитарные зоны . В целях осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр в Российской Федерации разрешено образование игорных зон .

Согласно Федеральному закону от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» на территориях опережающего социальноэкономического развития устанавливается особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения. Целью установления подобных зон является создание максимально благоприятных условий для осуществления определенных видов деятельности. Более того, исследователи полагают, что для подобных зон принципиальным является установленный правовой режим, а не пространственные границы зоны. Так, по мнению Н.Г. Дорониной, «особый режим» в ОЭЗ на практике приобрел большее значение, чем обособленность ее территории 1 . В.Г. Вишняков делает вывод, что свободная экономическая зона может выполнять свою роль и без территориальных ограничений 2 .

Однако согласно п. 4 ст. I ГрК РФ к ЗОУИТ, помимо прямо перечисленных охранных и санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон затопления, подтопления, зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зон охраняемых объектов, не могут быть отнесены зоны, создающие условия для осуществления определенных видов деятельности. Обобщающим признаком всех ЗОУИТ является цель их создания - защита окружающей среды или отдельных объектов от негативного воздействия. Помимо цели установления, общим признаком, характеризующим ЗОУИТ, являются их месторасположение и конфигурация: они формируются вокруг определенного объекта и являются полосой вокруг него. При этом объект зоны может быть источником негативного воздействия, а также и сам подлежать охране. В целях обеспечения охраны объекта зоны или ограничения его негативного воздействия на другие объекты устанавливаются определенные ограничения в использовании земельного участка в ее границах. Их соблюдение позволяет осуществлять на соседних земельных участках различные виды деятельности. В границах ЗОУИТ у землепользователей возникает необходимость воздерживаться от осуществления определенных видов деятельности, а у эксплуатирующих объекты зоны лиц имеется обязанность поддерживать территорию зоны в определенном состоянии, а также право требовать от землепользователей осуществления соответствующих действий. Важным общим признаком ЗОУИТ является распространение режима зоны на все земли и земельные участки, входящие в нее, вне зависимости от формы собственности на них и их категории, а также вида разрешенного использования.

В настоящее время законодательно установлены следующие виды ЗОУИТ:

1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) буферная экологическая зона Байкальской природной территории;
3) экологическая зона атмосферного влияния Байкальской природной территории;
4) лесопарковые зоны;
5) зеленые зоны;
6) водоохранная зона;
7) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;
8) охранные зоны геодезических пунктов;
9) охранные зоны земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению;
10) зон затопления, подтопления;
11) охранные зоны ООПТ;
12) округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
13) зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения;
14) охранные зоны объектов электросетевого хозяйства;
15) охранные зоны железных дорог;
16) зоны защитных мероприятий объекта по хранению химического оружия или объекта по уничтожению химического оружия;
17) охранная зона районов проведения (1965-1988) ядерных взрывов в мирных целях;
18) зоны радиоактивного загрязнения вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС;
19) зоны охраняемых объектов (объектов, подлежащих государственной охране);
20) запретные зоны при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов;
21) санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
22) придорожные полосы автомобильных дорог;
23) охранные зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации;
24) рыбоохранные зоны;
25) охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель морских портов;
26) охранные зоны трубопроводов (транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы, сжиженные углеводородные газы, нестабильный бензин и конденсат);
27) охранная зона газораспределительной сети;
28) охранные зоны тепловых сетей;
29) зоны воздействия предприятий и (или) объектов, расположенных в ЗАТО;
30) зоны отчуждения объектов космической инфраструктуры;
31) приаэродромная территория.

В ЗК РФ и других нормативных правовых актах не дана общая характеристика режима ЗОУИТ. Каждая из зон обладает специфическим правовым режимом, регулируемым отдельным нормативным актом. Такая практика законодательного закрепления правового режима ЗОУИТ сложилась исторически. Нормативная правовая база, определяющая порядок установления ЗОУИТ и их правовой режим, начала формироваться в нашей стране в 20-х гг. XX в. после смены государственного устройства России в результате Октябрьской революции 1917 г. с принятием СН К Декрета от 20.03.1919 об установлении для каждой лечебной местности округа горно-санитарной охраны 1 . В период до 1961 г. было сформировано еще пять видов ЗОУИТ: округа горно-санитарной охраны курортов, запретные зоны оборонного характера, охранные зоны линий электропередачи, зеленые зоны, охранные зоны геодезических пунктов. Уровень их регулирования определялся государством. Правовой режим указанных зон обладал достаточной полнотой. Комплекс нормативных правовых актов, законодательно закреплявших правовой режим зон и учитывающих особенности их отдельных видов, носил системный характер. Качественно иной период в правовом регулировании установления ЗОУИТ стал формироваться в СССР в начале 60-х гг. XX в. Основной причиной изменения ситуации с их регулированием, по нашему мнению, является увеличение количества объектов охраны в связи с расширением хозяйственной деятельности, усилением природоохранных мероприятий и появлением новых видов опасных объектов. В течение этого периода изменился уровень установления правового режима ЗОУИТ: частично эти функции были переданы на республиканский и ведомственный уровни. При этом полнота и системность регулирования сохранились. В ука-

Собрание Узаконений. 1919. № 19. Ст. 231.

занный период законодательство о ЗОУИТ было уточнено и расширено.

Революционные изменения в России 90-х гг. XX в. не могли не отразится на законодательстве о ЗОУИТ. Порядок их установления не претерпел существенных изменений, однако субъекты, обязанные соблюдать и обеспечивать режим зон, получили право частной собственности на земельные участки. При ограничении прав на землю, в том числе связанных с установлением ЗОУИТ, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право на возмещение убытков, причиненных таким ограничением. Современный период правового регулирования зон характеризуется увеличением числа их видов. В течение него были установлены новые виды, в тоже время происходило совершенствование законодательства, регулирующего правовой режим других видов зон.

В настоящее время правовой режим ЗОУИТ определяется положениями о ЗОУИТ, зафиксированных постановлениями Правительства РФ 1 , либо постановлениями Главного государственного санитарного врача РФ 2 , либо отдельными статьями федеральных законов 3 . Утверждается установление охранной зоны актом Правительства РФ 4 , актом федерального органа исполнительной власти 5 или актом органа исполнительной власти субъекта РФ 6 в зависимости от значимости объекта зоны соответственно. При этом отсутствует единый подход к правовому режиму ЗОУИТ и порядку их установления.

Попытка унификации была предпринята в проекте федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель

См.: Постановление Правительства РФ от 27.08.1999 № 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением» // СЗ РФ. 1999. № 36. Ст. 4405.

Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие санитарных правил и норм “Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02”».

См. ст. 105 Лесного кодекса РФ, ст. 65 Водного кодекса РФ.

См. п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях».

См.: Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

См. ст. 18 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

и признании утратившим силу Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”». В разных редакциях данного законопроекта 1 предлагается гл. XV ЗК РФ назвать «Охранные и защитные зоны», установив: общие цели ограничения хозяйственной или иной деятельности на земельных участках, расположенных в границах таких зон; виды зон; что Правительство РФ определяет порядок подготовки и принятия решений об установлении указанных зон; требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам указанных зон; перечень ограничений по использованию земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон; решение об установлении границ зоны будет принимать уполномоченный орган исполнительной власти РФ, или уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, или уполномоченный орган местного самоуправления в зависимости от того, относится объект зоны к объектам федерального, регионального или местного значения соответственно; в определенной степени решается вопрос о субъекте, обязанном возместить убытки, причиненные установлением ЗОУИТ. При общей позитивной оценке предлагаемых изменений следует упомянуть о недостатках указанного законопроекта. Во-первых, перечень видов ЗОУИТ не является исчерпывающим, в этих условиях имеет смысл перечислить характеристики таких зон, а не их виды. Во-вторых, федеральное законодательство требует более детального отражения порядка установления ЗОУИТ. В-третьих, необходимо установить механизм компенсации расходов, связанных с проведением работ по определению и установлению границ ЗОУИТ. В законопроекте они возлагаются на собственника объекта зоны. Однако установление ЗОУИТ происходит не по воле собственника объекта, а в связи с законодательной необходимостью. Таким образом, законопроект в этой части нуждается в дальнейшем совершенствовании.

В связи с тем что общие положения о правовом режиме ЗОУИТ законодательно не установлены, а количество их видов является довольно большим, имеет смысл рассматривать содержание правового режима, объединив их в группы. Как было указано выше, свойства объекта зоны определяют цель ее установления. Иными словами, собственно характеристики объекта ЗОУИТ являются определя-

Редакция по состоянию на 13.10.2011 // http://www.rg.ru/2011/10/13/zemlya-kategorii-site-dok.html; редакция по состоянию на 06.04.2012 // http://asozd2.duma. gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNcw%29?OpenAgent&RN=50654-6&02; редакция по состоянию на 11.08.2013 // http://regulation.gov.ги/рго)ес1/6036.1ит1?рот1=у^_ project&stage=3&stage_id=2461.

ющими для ее правового режима и цели создания. В связи с чем представляется верным разделить все ЗОУИТ на два типа в зависимости от принадлежности объекта зоны к природному или антропогенному. В свою очередь, целью установления ЗОУИТ является либо защита окружающей среды, жизни и здоровья граждан, либо охрана собственно объекта зоны. Однако необходимо отметить, что в ряде видов зон в качестве объекта охраны устанавливается как окружающая среда, так и сам объект. Таким образом, к первой группе первого типа ЗОУИТ относятся: буферная экологическая зона Байкальской природной территории, экологическая зона атмосферного влияния Байкальской природной территории, водоохранная зона, охранные зоны ООПТ, округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, рыбоохранные зоны. Охранные зоны земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, и зоны затопления и подтопления отнесены ко второй группе первого типа.

Первая группа второго типа зон включает: зоны охраны объектов культурного наследия, лесопарковую зону, зеленую зону, охранную зону стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением, охранную зону геодезического пункта, охранные зоны объектов электросетевого хозяйства, охранные зоны железных дорог, зоны охраняемых объектов (объектов, подлежащих государственной охране), придорожные полосы автомобильных дорог, охранные зоны линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель морских портов, зоны санитарной охраны водопроводов питьевого назначения. Во вторую группу второго типа ЗОУИТ выделены: зоны защитных мероприятий объекта по хранению химического оружия или объекта по уничтожению химического оружия, охранные зоны районов проведения в 1965-1988 гг. ядерных взрывов в мирных целях (МЯВ), зоны радиоактивного загрязнения вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, зоны воздействия предприятий и (или) объектов, расположенных в ЗАТО. Охранные зоны магистральных трубопроводов, газораспределительных сетей, охранные зоны тепловых сетей, при-аэродромная территория, запретные зоны при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, зоны отчуждения объектов космической инфраструктуры составляют третью группу второго типа зон.

Правовые режимы ЗОУИТ первой группы первого типа имеют общие элементы природоохранного характера, так как их объектами являются природные объекты и комплексы. Ограничения в таких зонах направлены на снижение негативного воздействия или предотвращение хозяйственной деятельности, которая может отрицательно влиять на объект зоны. Запрещено осуществление любых действий, которые могут привести к загрязнению объекта зоны: использование сточных вод для удобрения почв, размещение кладбищ и скотомогильников, применение удобрений и ядохимикатов и др. Особенности правовых режимов зон определяются уникальными природными характеристиками объектов охранных зон. Так, в водоохранных зонах допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии их оборудования очистными сооружениями. В зонах санитарной охраны источников водоснабжения не допускаются все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений. Правовой режим зон первой группы первого типа содержит не только элементы правового режима земель, но и особенности использования и охраны других природных ресурсов и защиты окружающей среды. Порядок установления зон определен на федеральном уровне, при этом отдельные виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти или актами органов местного самоуправления. Надзор за соблюдением правового режима таких зон осуществляется в основном на государственном уровне.

В результате классификации охранные зоны земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, и зоны подтопления и затопления 1 включены во вторую группу первого типа ЗОУИТ. Объектами зон данного вида являются земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, и поверхностные водные объекты, воды которых могут оказать негативное воздействие на окружающую среду, жизнь и здоровье граждан. Опасность объекта зоны определяет содержание ее правового режима: ограничения направлены на предотвращение воздействия неблагоприятных факторов на здоровье человека и окружающую среду. Необходимость установления ЗОУИТ данной группы определена на федеральном уровне, при этом решение об установлении зоны утверждается актом

См. ст. 67 1 Водного кодекса РФ и постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «Об определении границ зон затопления, подтопления» // Иир://ууу.ргаУо. gov.ru.

государственного органа исполнительном власти или актом органа местного самоуправления. Соблюдение правового режима охранных зон земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, осуществляется в полном объеме, так как радиоактивное и химическое загрязнение представляет собой наиболее опасный вид загрязнения земель. Вопросы защиты окружающей среды и здоровья населения от такого негативного воздействия находятся под особым контролем государства. Существует ряд организационных проблем при проведении работ по определению границ зон затопления и подтопления, которые могут быть решены в ближайшее время путем законодательного уточнения механизма их определения.

Поскольку объектами ЗОУИТ первой группы второго типа являются антропогенные объекты и комплексы, правовые режимы этих зон характеризуются ограничениями, направленными на защиту объектов зон от повреждения и на обеспечение их безопасного функционирования и надлежащей эксплуатации. В границах зон запрещено осуществление отдельных видов строительства, землеройных и взрывных работ. Особенности объектов зон определяют различия их правовых режимов. При осуществлении отдельных видов деятельности в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства, охранных зонах линий связи и радиофикации, а также в придорожных полосах требуется согласование с организацией, эксплуатирующей данные объекты. В зонах охраны объектов культурного наследия ограничения направлены на сохранение культурноисторического, ландшафтного и визуального восприятия объекта. Порядок установления таких зон определен на федеральном уровне, все виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти. Надзор (контроль) за соблюдением правового режима зон осуществляется на государственном и муниципальном уровнях.

Систематизируя результаты изучения правового режима ЗОУИТ второй группы второго типа, необходимо указать, что объектами таких зон являются антропогенные объекты повышенной опасности. Правовые режимы зон характеризуются ограничениями, направленными на снижение или предотвращение негативного воздействия объекта зоны на окружающую среду, жизнь и здоровье населения. В связи с опасностью объектов зон в их границах запрещены практически все виды хозяйственной деятельности, существует необходимость осуществлять мероприятия по благоустройству территории зоны. Особенности правовых режимов охранных зон определяются опасностью объекта зоны, видом и степенью его негативного воздействия. В охранных зонах радиоактивно загрязненных территорий вводятся самые строгие ограничения в землепользовании, вплоть до прекращения любых действий. В санитарно-защитных зонах разрешено размещать только нежилые здания. Во всех видах зон данной группы правовой режим предусматривает социальные гарантии и льготы для граждан, проживающих или осуществляющих трудовую деятельность на территории зоны. Порядок установления зон определен на федеральном уровне, все виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти. Правовыми актами субъектов РФ могут быть введены дополнительные требования к содержанию режима санитарно-защитной зоны. Надзор (контроль) за соблюдением правового режима зон осуществляется на государственном и муниципальном уровнях. Базовый, оперативный и периодический мониторинг состояния окружающей среды и ее загрязнения на территории охранных зон осуществляется в особом порядке, обусловленном опасностью объектов зон.

Объектами ЗОУИТ третьей группы второго типа являются антропогенные объекты и комплексы, что характеризует правовые режимы таких зон ограничениями, направленными как на снижение или предотвращение негативного воздействия объектов зон на окружающую среду, так и на защиту объектов зон от повреждения и на обеспечение их безопасного функционирования и надлежащей эксплуатации. Запрещается осуществлять любые действия, которые могут привести к нарушению или прекращению работы объектов зон: организовывать свалки, разжигать костры, проводить работы ударными инструментами, разрушать защитные сооружения. Для осуществления отдельных видов деятельности необходимо получение письменного разрешения или уведомления эксплуатирующей организации. Специфика правовых режимов охранных зон определяется степенью опасности объекта зоны, видом и уровнем его негативного воздействия на окружающую среду и технико-технологическими характеристиками объекта зоны. Например, на приаэродромной территории запрещаются проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов без согласования со старшим авиационным начальником аэродрома. Порядок установления зон определен на федеральном уровне, все виды зон утверждаются актами государственных органов исполнительной власти. Надзор за соблюдением правового режима зон осуществляется на государственном уровне.

Развитие правового регулирования в области обеспечения правового режима ЗОУИТ целесообразно проводить в направлении:

- разработки общего законодательного подхода к установлению ЗОУИТ и их классификатора;
- совершенствования ведомственного и прокурорского надзора за соблюдением правового режима ЗОУИТ как организациями, эксплуатирующими объект зоны, так и собственниками, арендаторами земельных участков, землепользователями и землевладельцами в границах ЗОУИТ;
- разработки дифференцированного метода расчета размера отдельных видов зон, пересмотра размеров и конфигурации отдельных видов зон, применения внутреннего функционального зонирования для отдельных видов зон;
- совершенствования правотворческой деятельности как в части полноты и согласованности правовых норм, определяющих правовой режим ЗОУИТ, так и в части точности их формулировок;
- совершенствования порядка ведомственного согласования с различными федеральными органами исполнительной власти в сфере строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов в границах ЗОУИТ (Росводресурсы, Роспотребнадзор и др.);
- установления перечня ограничений в осуществлении хозяйственной деятельности в границах ЗОУИТ отдельных видов, в частности, рыбоохранных зон, буферной зоны и зоны атмосферного влияния Байкальской природной территории;
- отражения в кадастровых документах и документах на установление на местности границ ЗОУИТ для уменьшения и исключения нарушений их правового режима.

См.: Болтанова Е.С. Указ. соч. С. 213. Савельева Е.А. Правовое регулирование зонирования территорий: авторсф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 9. См.: Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / под ред. Э.К. Трутнева. С. 7. См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации. Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2002. См.: Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений: учеб, пособие. М.: Изд-во «Дело», 2004. С. 164.
См.: Федеральный закон от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2006. 31 дек.
СЗРФ. 2015. № 1 (ч. I). Ст.26. См.: Доронина Н.Г. Особые экономические зоны во внешнеэкономической деятельности // Журнал российского права. 2004. № 6. См.: Вишняков В.Г. Особые экономические зоны: правовые проблемы и пути развития //Журнал российского права. 2003. № 1.

Территорий

Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории п культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Признаки зон с особыми условиями использования территорий:

1. Установлены в соответствии с федеральным законодательством.

2. Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения: безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов;

условия охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

З. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило. не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

4. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых установлены такие зоны (объект, в отношение которого установлена зона, в состав зоны не входит).

Учет зон с особыми условиями использования территорий:

Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;

2) описание местоположения границ таких зон;

3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;

Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.

Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности: на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах; на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки; в материалах по обоснованию проекта планировки территории и па чертежах межевания территории.

Охранные зоны: объектов электросетевого хозяйства; объектом системы газоснабжения; сетей связи и сооружений связи; магистральных трубопроводов; геодезических пунктов; морских портов; стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением; железных дорог; на загрязненных землях; особо охраняемых природных территорий; водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы); рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны. Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях. Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в том числе санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов. Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Зоны охраняемых объектов.

Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон: лесопарковые зоны, зелёные зоны береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации; приаэродромная территория.

Определение границ водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы: Размеры водоохранных зон зависят только от двух факторов: во-первых, от длины водотока от истока до устья, а для озёр - от их площади; во-вторых, от точности (проточности) озёрно-речных систем на болотных массивах.

Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос могут совпадать, либо первые включают вторые. Не может быт, чтобы для какого-либо водного объекта была установлена водоохранная зона и не установлена прибрежная защитная полоса, и наоборот.

Действующий Водный кодекс установил фиксированные размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается для рек или ручьев протяженностью

1. до десяти километров - 30, 40, 50 метров (водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой);

2. от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;

3. от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.

Установлены четыре градации водоохранной зоны для озёр и водохранилищ:

30, 40, 50 и 200 метров; для морей - 500 метров.

Размеры прибрежных защитных полос устанавливаются в зависимости от одного фактора, от уклона берега водного объекта. Градации ширины прибрежных защитных полос: 30, 40, 50 метров - для водных объектов и, дополнительно, 200 метров - для имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение озёр и водохранилищ.

Других размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос не предусмотрено. Исключения:

Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов, то есть равны, как правило, ширине полосы, отложенной по обе стороны канала от бровки - при прохождении канала в выемке или от подошвы дамбы - при прохождении канала в полувыемке-полунасыпи, но не свыше 35 метров с каждой стороны; ширина водоохранной зоны озера Байкал устанавливается Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал», но до сих пор не установлена;

Сочетание на территориях населённых пунктов набережных и ливневой канализации: только в этом случае прибрежная защитная полоса будет ограничиваться парапетом (т.е. может быть очень узкой), а водоохранная зона будет отсчитываться от парапета, а не от береговой линии.

Заключение

Земельные отношения характеризуются условиями владения и пользования землей. Правами и обязанностями землепользователей по отношению к государству, а также основными формами организации сельскохозяйственного производства. От характера земельных отношений во многом зависит распределение земельных ресурсов между отраслями и сферами деятельности общества, соотношение классов землепользования, условия купли, продажи и платы за пользование землей.

В решении проблем рационального использования земли видное место занимает теория и практика землеустройства, развивающиеся в тесном взаимодействии. Их общая задача состоит в изучении объективных закономерностей функционирования земли как средства производства и природного ресурса, в разработке и осуществлении на практике эффективных методов организации территории в соответствии с потребностями общества и законами природопользования, в регулировании земельных отношений.